Журнал «Агроинвестор»
Инвестиционный портрет агросектора Подмосковья
Соседство со столицей — конкурентное преимущество подмосковных агрокомпаний. Но оно же, жалуются их руководители, разогревает цены на сельхозземли, которыми интересуются девелоперы и рейдеры. Оформить землю в собственность трудно — регистрационные документы могут лежать в районных инстанциях минимум год. Местные власти больше заботятся о торговле и промышленности, чем о сельском хозяйстве, на развитие которого тратят меньше 1% бюджета. Эксперты советуют продавать участки недалеко от Москвы и крупных городов области и переводить сельхозпроизводство в дальние районы (за 60 км от МКАДа) или в соседние регионы. Вблизи столицы, считают они, будет успешен только агробизнес на небольших участках, генерирующий хорошие денежные потоки, в том числе шампиньонные и тепличные комплексы.
Компаниям, рассматривающим возможность выхода на агрорынок Подмосковья, аналитик УК «Финам менеджмент» Максим Клягин советует при всей привлекательности этого региона не забывать о негативных моментах, влияющих на местный бизнес-климат. Приток инвестиций в АПК Московской области, по его мнению, ограничен «целым рядом рыночных, финансовых, юридических и административных факторов». Инвестиции в основной капитал сельского хозяйства за 2007 год сократились на 3,2%, составив 7,3 млрд руб., ссылается Клягин на данные областного Минэкономики. При этом общие вложения в регион тогда же выросли на 35,2%, сравнивает аналитик.
Неподъемная земля
Участники рынка связывают собственные проблемы, так же как и конкурентные преимущества, с близостью своего бизнеса к Москве или большим городам Подмосковья. Столица — крупный рынок сбыта, признают они. Но высоки и издержки: например, подключение электроэнергии стоит на 10-30% дороже, а сокращение расходов на доставку продукции нивелируют частые пробки на областных шоссе. «На доставку овощей из южных регионов [в Москву] нам нужно до 1,5 дней, однако и логистика внутри Подмосковья может отнимать сутки», — подтверждает Виктор Семенов, совладелец тепличной агрофирмы «Белая Дача». При этом, замечает он, потребность ставропольских теплиц компании в электроэнергии намного ниже, чем подмосковных, благодаря длинному световому дню и более высоким среднесуточным температурам воздуха.
Соседство области со столицей — это не только доступ к самому платежеспособному в стране потребительскому рынку, но и высокий спрос девелоперов на сельскохозяйственную землю. По данным Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ), с 2001 по 2007 год площадь земель сельхозорганизаций Московской области сократилась на 36,9 тыс. га. В ближнем Подмосковье на месте полей появляются жилые высотные микрорайоны и малоэтажная застройка. Так, агрофирмы «Заречье» и «Марфино» на западной окраине столицы, по данным журнала SmartMoney, стали объектами недружественного поглощения, и сейчас их земли застраивают жилой недвижимостью. «С 2003 по 2005 год, — вспоминает главный научный сотрудник ВИАПИ Наталья Шагайда, — решение о переводе земель сельхозназначения в другие категории в столичном регионе принималось в среднем каждые четыре рабочих дня».
Агрокомпании проигрывают застройщикам в борьбе за землю потому, что не могут дорого платить за ее оформление и нести наравне с последними другие затраты, связанные с обладанием этим активом. Средняя кадастровая стоимость сельхозугодий Московской области — 68,5 тыс. руб./га, говорит Шагайда. А сельскохозяйственная земля, продаваемая с расчетом на перевод ее в подходящую для строительства категорию, продается примерно за столько же, но уже не за гектар, а за сотку, сравнивает она. «Используя участки для застройки, можно заработать на них намного больше, чем занимаясь сельским хозяйством. Поэтому на этапе приобретения земли девелоперы готовы платить за нее больше, нежели аграрии», — утверждает Шагайда. Выручка от агропроизводства на таких участках, по ее расчетам, не окупит стоимости земли даже за 10 лет.
Высокая цена земель затрудняет выход новых инвесторов на аграрный рынок Подмосковья, сожалеет Михаил Мищенко, управляющий партнер CVS Consulting. Тем же производителям молока выгоднее вложиться в соседние регионы — Калужскую либо Ярославскую области — и поставлять полученный там продукт в столицу, считает он. Впрочем, если земли уже оформлены в собственность, то сельхозпроизводство под Москвой может быть рентабельным, уточняет Мищенко.
Уходят из Подмосковья
Дороговизна земли, впрочем, препятствует не только инвесторам, которые рассматривают возможность вложений в местный агропром, но и компаниям, давно работающим в АПК региона. Возможность альтернативного использования сельхозземель привлекает рейдеров, недоволен Павел Грудинин, директор «Совхоза им. Ленина», участки которого примыкают к МКАДу. Раньше у сотрудников пытались перекупать акции, а также банкротить совхоз через суд, говорит он. Теперь, знает Грудинин, рейдеры используют другие приемы: их атаки начинаются с возбуждаемых против руководителей сельхозпредприятий уголовных дел либо внеплановых инспекций и проверок. Потом выясняется, что кто-то хочет дешево купить акции компании или установить над ней оперативный контроль, говорит директор. «Высокая стоимость земли делает Московскую область неперспективной для компаний, в стратегии которых заложен активный рост», — добавляет гендиректор холдинга «Русские фермы» Андрей Даниленко (содержит в Дмитровском районе 600 коров, производит4 тыс. т/год молока). В Белгородской области, где его холдинг строит молочные комплексы, убыточные хозяйства могут приобрести другие участники агрорынка. В Московской же их «подбирают» девелоперы для несельскохозяйственных проектов, разводит руками Даниленко. К своим подмосковным 3 тыс. га получится докупить не больше 100 га, сожалеет он: дорогая местная земля, оформленная в собственность, была бы ликвидным залогом для банков. В Белгородской области у «Русских ферм» в 10 раз больше гектаров — 32 тыс., причем есть возможность арендовать еще несколько тысяч.
Из-за трудностей с приобретением земли и ее высокой стоимости инвесторы планируют, сохранив агробизнес под Москвой, развивать его, выходя в новые регионы. «Мы, конечно, хотели бы расширить площади [угодий] в своей области: это удобно с точки зрения логистики, — говорит гендиректор «Дмитровских овощей» Сергей Филиппов, хозяйство которого расположено в том же районе, что и ферма Даниленко. — Но приходится развиваться в других регионах». Ранние овощи его компания производит в Краснодарском крае.
Земельные проблемы аграриев связаны и с ростом городов. Директор сельхозпредприятия с землями в 15 км от крупного подмосковного города рассказывает, что не может получить разрешение на строительство или реконструкцию ферм. Чиновники отказывают, ссылаясь на генеральный план застройки, предполагающий расширение города. Поэтому в компании решили в течение нескольких лет перенести производство в принадлежащие ей подмосковные хозяйства, удаленные от города, а находящиеся вблизи него земли, возможно, продадут.
Участки сельхозназначения недалеко от городов имеет смысл реализовывать по рыночным ценам, а для агропроектов приобретать землю в дальнем Подмосковье, соглашается Андрей Голохвастов, гендиректор «Агриконсалта». Эта стратегия подходит производителям молока, овощей открытого грунта и другим компаниям, которым нужны большие площади, говорит он. На «ближних землях» может успешно развиваться только агробизнес на небольших участках, генерирующий крупные денежные потоки, — шампиньонные или тепличные комплексы, говорит Голохвастов. Часть инвесторов делают именно так либо совмещают сельское хозяйство с проектами, не имеющими отношения к АПК. Например, группа «Вашъ финансовый попечитель», которой принадлежит компания «Русское молоко», планирует развивать на собственных землях (40 тыс. га) девелоперский проект «Рузская Швейцария» с горнолыжным комплексом, коттеджами и развлекательной инфраструктурой. А крупнейший в регионе агрокомбинат «Московский», до теплиц которого (более 100 га) от МКАДа всего несколько километров, продает часть земель, чтобы, как уверяет его гендиректор Евгений Сидоров, вложить полученные средства в развитие основного бизнеса. Он строит, реконструирует теплицы и продает брендированные овощи и зелень торговым сетям столицы.
Дорогие работники
Одно из преимуществ московского региона — отсутствие дефицита квалифицированных специалистов, напоминает Голохвастов. Однако им нужно платить зарплаты, сравнимые с заработками сотрудников столичных предприятий. Оклады в Подмосковье выше среднероссийских: оплата труда в области и стране, по данным Росстата за январь-май 2008 года, составляет 19 тыс. руб. и 15,8 тыс. руб. В сельском хозяйстве, подсчитал областной Минсельхозпрод, разница еще больше — 17 тыс. руб. в Подмосковье против 7 тыс. руб. — в России. Причем зарплаты растут не вследствие повышения производительности труда, а из-за роста уровня и стоимости жизни в столичном регионе, доказывает Мищенко из CVS Consulting. Прожиточный минимум в Московской области и Москве — 4,9 тыс. руб. и 6,4 тыс. руб., а в соседних с Подмосковьем регионах он не больше 4,2 тыс. руб., написано на сайте Росстата.
Участники агрорынка тоже сетуют на то, что кадры в Московской области стоят дорого. У «Русских ферм» средняя зарплата в местных хозяйствах — 25 тыс. руб., а в других регионах — 17 тыс. руб., сравнивает Даниленко. «Это при том, что урожайность в Белгородской области [где мы обрабатываем угодья и строим мегаферму] выше, чем под Москвой», — обращает он внимание.
В «Дмитровских овощах» линейный персонал зарабатывает по 25-35 тыс. руб., сезонные рабочие — 18-25 тыс. руб. Зарплаты тех же специалистов в Краснодарском крае, знает Филиппов, на 20-30% ниже. «Но [в Подмосковье] не хотят работать за 18-35 тыс.!» - восклицает он. По словам главы «Дмитровских овощей», люди предпочитают простые производства «с фиксированными часами работы» или уезжают на заработки в Москву.
Чтобы удержать кадры, главы агрокомпаний, кроме индексации окладов, используют другие виды мотивации — такие как улучшение жилищных условий. «Дмитровские овощи» в этом году обещают ввести 70 квартир площадью 3 тыс. кв.м и передать их сотрудникам в собственность по корпоративным ипотечным программам либо предоставить во временное пользование как служебное жилье. Холдинг «Малино» переделал три семейных общежития в многоквартирные дома и планирует построить еще один. «Кадровый вопрос — самый острый для агробизнеса», — констатирует Татьяна Губина, замгендиректора «Малино». Она вспоминает, как глава одного из подмосковных районов на вопрос руководителя принадлежащего холдингу хозяйства, как лучше привлекать кадры, чтобы быстрее увеличивать производство, сказал: «Строить ведомственное жилье». И пообещал выделить участок под застройку.
Еще один вариант решения кадровой проблемы — привозить сотрудников из регионов, соседних с Московским, и даже из стран СНГ. «Элинар-Бройлер» приобрел несколько автобусов, которые теперь ежедневно привозят работников убойного цеха и разделки из деревень Калужской области, на границе с которой расположена фабрика. Вложения в транспорт оправдываются, уверяет Альберт Давлеев, консультант компании по стратегическому маркетингу. Средняя зарплата в Калужской области — 10-12 тыс. руб., а в районе, где находится «Элинар», — 15-25 тыс. руб., объясняет он. Свинокомплекс «Машкино», которым управляет Александр Кошелев, нанимает людей на Украине, регистрирует их в России и платит в среднем 20 тыс. руб. Снизить долю оплаты труда в себестоимости продукта помогают инвестиции в современное оборудование. «Раньше у нас были ручные линии разделки птицы: у каждого конвейера по 30-40 человек стояло, — вспоминает Давлеев. — Но потом подсчитали, что при таких трудозатратах автоматизация процесса окупится за два-три года». В 2008 году «Элинар» начал устанавливать автоматические разделочные линии.
Чиновники обещают рост
Опрошенные «Агроинвестором» участники подмосковного аграрного рынка считают, что власти региона уделяют больше внимания развитию торговли и индустрии, чем сельского хозяйства. Если посмотреть на структуру областного ВРП, то АПК действительно занимает в нем скромное место — 3,7% в 2006 году против 27% и 22% за тот же год у перерабатывающей промышленности и оптово-розничной торговли. Причем доля агропрома низкая — в 2004—2005 годах на него приходилось 4,4% ВРП Московской области, а в 2007-м — 5,1%. В 2007 году на сельское хозяйство было выделено всего 2,5% средств регионального бюджета, предназначенных для экономики (для сравнения, 80% должно было уйти на транспорт), в 2008-м на него потратят 4,10%. «А есть области, где господдержка АПК составляет до 10% бюджетных расходов [на экономику]», — знает замгендиректора крупного подмосковного агрохолдинга. «Московский облбюджет субсидирует производителей молока, выплачивая им всего 70 коп. за каждый произведенный литр», — поддерживает его Андрей Антипин, исполнительный директор компании «Родное поле». В других регионах знает он, возмещают до 4 руб./л. «На собрании, посвященном итогам развития области за первые шесть месяцев [2008 года] в длившейся 40 мин. речи губернатора [Бориса Громова] я не услышал ничего о сельском хозяйстве», — разводит руками Филиппов из «Дмитровских овощей».
По целевой программе «Развитие сельского хозяйства Московской области на период 2009—2012 гг.» расходы на агропром через четыре года должны вырасти. Чиновники обещают увеличить поддержку АПК, прежде всего бройлерного птицеводства, молочного и племенного животноводства. Общая стоимость программы — 55,6 млрд руб., в том числе почти 34 млрд руб. из бюджета региона. Госсредства, в частности, потратят на рост до 40% доли племенного скота в поголовье КРС и на увеличение посевов элитных семян до 15% площади угодий. Финансовая устойчивость сельского хозяйства области повысится благодаря улучшению доступа сельхозорганизаций к льготным кредитам и росту застрахованных посевов до 39% их общей площади, пишут чиновники. В результате, рассчитывают в подмосковном Минсельхозпроде, в 2012 году все хозяйства получат на 28,4% больше сельхозпродукции по сравнению с 2006-м (в сопоставимых ценах). Производство молока должно увеличиться на 8,3%, мяса, включая птицу, — на 13,5%.
Участники рынка поддерживают программу, но замечают, что кроме ее выполнения обладминистрации нужно повлиять на местных чиновников, по нескольку лет затягивающих оформление прав собственности на землю. «Мы не имеем нормальных кадастровых документов на огромные участки земли, а значит, не можем использовать их как залог», — возмущается Даниленко из «Русских ферм», у которого не оформлено в собственность 20% из 3 тыс. га. Проблему, признает он, «можно решить», но это очень трудно и дорого. Регистрацию сельхозучастков, по его мнению, затрудняет еще и большое число земельных сделок в регионе: власти просто не успевают вовремя оформлять документы. «В Московской области очень сложно оформить право земельной собственности, — жалуется топ-менеджер другого агрохолдинга. — Сбой происходит на стадии подписания документов в районе: у нас они лежат там больше года». Неоперативность госструктур проявляется и в других вопросах. «У нас уже работает больше половины свинокомплекса, а Мособлэкспертиза не успевает оценить проект», — разводит руками Кошелев из «Машкино». К тому же выплату кредитных субсидий задерживают на 3-6 месяцев, поэтому приходится корректировать бизнес-план, перенося сроки ввода новых объектов, расстраивается он. «Если я сегодня выплатил банку рубль, то у меня в платежном календаре записано, что через месяц мне должны перечислить 60 коп. [субсидий], — объясняет Кошелев. — Их несвоевременное получение негативно отражается на финансовом состоянии компании».
Столичные заказы
Аграрии Подмосковья взаимодействуют не только с областными, но и с московскими властями: при содействии столичного Департамента продовольственных ресурсов продают городу зерно, мясо, молоко, овощи, картофель и другие сельхозпродукты. Часть объема реализуется по программе оптовых поставок продовольствия, которую финансирует мэрия. «Программа обеспечивает гарантированные поставки 1/3 от общего объема потребляемого Москвой продовольствия», — говорят в департаменте. Например, «Дмитровские овощи» участвуют в ней с 2006 года, реализуя городу 60-80 тыс. т/год картофеля и овощей.
Политика столичных властей в отношении областных аграриев могла бы быть более продуманной, считает гендиректор подмосковной компании, попросивший об анонимности, «чтобы не портить отношений с департаментом продресурсов». По его словам, есть проблемы с реализацией: «Москва заказывает у нас определенный объем продукции, мы его производим, а потом нам говорят, что в этом месяце мы должны продать столько-то тонн. Однако как это сделать, не объясняют». По мнению директора, власти должны запретить ритейлорам взимать с сельхозпроизводителей «плату за вход» в торговые сети и вообще лучше продумывать схемы реализации товара, который сам же департамент и заказывает. В городском правительстве говорят, что поддерживают нас, но при этом организуют ярмарки для аграриев из других регионов, у которых из-за разницы в зарплатах ниже себестоимость и более привлекательная для потребителя цена, недоволен топ-менеджер.
В столичном департаменте продресурсов считают, что при таком высоком спросе, как в Москве, места на рынке хватает всем отечественным сельхозпроизводителям. Чтобы не было дефицита агропродукции, городу приходится не только заключать контракты с компаниями из других регионов, но и самому становиться сельхозпроизводителем. Московское правительство поддерживает, в том числе субсидируя кредиты, бизнес-проекты 25 агрохолдингов из 10 регионов — таких как «Эксима», «Икма», «АМС-агро» и «Мосмедыньагропром». В них входят 130 сельскохозяйственных организаций. Холдинги, поддерживаемые властями Москвы, в год производят более 230 тыс. т мяса, 580 тыс. т молока и молочных продуктов, 240 тыс. т картофеля и овощей, рассказали «Агроинвестору» в департаменте продресурсов. Они поставляют 61% потребляемого в столице зерна, 20% овощей, 14% круп, 10% картофеля и мяса. 5 таких холдингов работают в Московской области, написано на сайте департамента. Это «Малино», «Москворецкое», «Алтуфьево», «Останкинский мясокомбинат» и «Фруз». В «Малино» входят девять хозяйств. Они выращивают картофель (2 тыс. га, средняя урожайность — 35 ц/га), овощи, содержат молочное стадо (2,5 тыс., 7,5 тыс. л в год на корову). Компания участвует в конкурсах департамента продресурсов Москвы и поставляет продукцию в торговые сети города. Свои инвестиции в агротехнологии и приобретение техники «Малино» оценивает в $200 млн за последние три года. Участие столичного правительства в уставном капитале и объем вложений города в свои агропроекты в холдингах, которые департамент называет «московскими», не комментируют. В базах раскрытия информации их владельцами, как правило, называются российские юридические, физлица и оффшоры. Так, у «Малино» около 300 совладельцев (все — граждане России), а у «Москворецкого» - четверо. Контролирующим акционером «Фруза» якобы является ЗАО «Инком трейд», блокпакетом владеет кипрский «Миксблу холдингс лтд».
Дальняя перспектива
В ближайшие несколько лет привлекательными для инвесторов секторами местного АПК, по мнению Клягина из «Финама», будут мясное и в меньшей степени — молочное животноводство. Самыми перспективными проектами он называет производство свинины и мяса птицы. Рентабельность этого бизнеса, считает аналитик, не меньше 15-20% несмотря на быстрый рост цен на энергоносители и дорожавшие в 2007 году зерновые. У крупных вертикально интегрированных холдингов рентабельность свинокомплексов и птичников часто превышает 40%, добавляет Клягин.
Даниленко из «Русских ферм» прогнозирует, что в Московской области будет развиваться производство сырого молока, стабильный спрос на которое обеспечит столица, а также овощеводство в пойменных землях — они малопригодны для коммерческой застройки и выращивания кормовых агрокультур. Производство продовольственного зерна сохранится, считает он, в небольшом объеме. Семенов из «Белой Дачи», как и Клягин с Даниленко, думает, что в области перспективны животноводство и возделывание овощей открытого грунта. «Но только в дальних районах, — уточняет он. — В ближнем Подмосковье будет развиваться в большей степени малоэтажное строительство». На расстоянии 30-60 км от МКАДа сельхозпроизводства не будет, соглашаются другие участники рынка. Все пространство между
МКАДом и первым подмосковным кольцом (30-40 км от столицы) «превратится в логистический центр», не сомневается Давлеев из «Элинара». Перевод агропредприятий за 60 км от столицы и далее не первый год обсуждают чиновники областного правительства, в том числе публично, знает Шагайда из ВИАПИ.
Это вторая статья об инвестициях в агросектор Московской области. Первый материал опубликован в сентябрьском номере «Агроинвестора» (№ 8, 2008 г.)
