Журнал «Агроинвестор»
Агроведомство анонсировало проведение работ по созданию карты-схемы земель сельхозназначения с целью выявления потенциала для дальнейшего их ввода в оборот. Эксперты и участники рынка считают, что создание единой информационной базы, содержащей сведения об используемых и неиспользуемых угодьях может быть полезно и для чиновников, и для бизнеса. В 2023 году мероприятия по формированию цифровых карт-схем будут реализованы почти в трех десятках российских регионов. Завершить работы планируется к 2025-му
В 2021 году Правительство утвердило Государственную программу эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса России на период с 2022 по 2031 год. Ее цели — вовлечение в оборот 13,2 млн га неиспользуемых площадей, предотвращение от выбытия и сохранение не менее 3,6 млн га мелиорированных земель, а также получение достоверных и актуальных сведений об их количественных характеристиках и границах. В рамках данного документа в том числе планируется сформировать единую информационную базу о наличии используемых и неиспользуемых сельхозугодий.
Начало процесса создания карты-схемы было анонсировано Минсельхозом в июне прошлого года. Ведомство отмечало, что инвентаризация земель сельхозназначения в России не проводилась уже более 20 лет. Созданная база будет обладать полными сведениями о состоянии имеющихся земельных ресурсов, позволит устранить несоответствие данных в различных источниках и выявить потенциал для дальнейшего ввода незадействованных участков в оборот. «Необходимым условием для развития АПК страны является наличие полной достоверной и актуальной информации о качественных и количественных характеристиках земель сельхозназначения, — прокомментировал «Агроинвестору» представитель пресс-службы федерального Минсельхоза. — В связи с этим и ведется работа по созданию федеральной карты-схемы».
К началу мая были подведены итоги соответствующих работ на территории шести регионов. В результате впервые за последние 30 лет получены актуальные сведения о количественных характеристиках сельхозземель, включая угодья, по Калининградской, Московской и Белгородской областям, республикам Татарстан, Мордовия и Удмуртия.
В 2023 году мероприятия по формированию цифровых карт-схем будут реализованы в 29 субъектах России, в том числе в Башкортостане, Дагестане, Алтайском, Красноярском, Краснодарском, Пермском, Приморском, Ставропольском, Хабаровском краях, Амурской, Волгоградской, Воронежской, Ленинградской, Челябинской областях и в других регионах. «Отбор регионов на очередной год осуществляется с учетом обращений местных органов управления АПК и анализа данных Доклада о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения России», — сообщает представитель Минсельхоза. Полностью завершить процесс планируется к концу 2025 года.
В чем идея карты-схемы
Как уточняет агроведомство, формирование карт-схем осуществляется посредством сопоставления данных, содержащихся в различных источниках: в Единой федеральной информационной системе о землях сельхозназначения и землях, используемых или предоставленных для ведения аграрной деятельности в составе участков иных категорий, Едином государственного реестре недвижимости, Федеральной госинформсистеме территориального планирования, материалах госфонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, других архивных материалах по землям, используемым в аграрном производстве, данных дистанционного зондирования Земли.
Полученные в результате анализа различных материалов сведения позволят, например, осуществлять государственный надзор в отношении земельных участков, которые не используют три года и более, изымать их у недобросовестных собственников и возвращать в оборот или применять повышенные налоговые ставки, а в случае использования в производстве земель, которые не поставлены на кадастровый учет, проверять законность их эксплуатации, рассказывает представитель Минсельхоза. Более того, содержащиеся на карте-схеме данные могут быть использованы региональными отраслевыми ведомствами в целях привлечения на свободные земли инвесторов и для расширения производств.
Кроме того, будет получена необходимая база для управления основным средством производства в АПК, которая в том числе позволит внедрить в сельское хозяйство современные IT-технологии, искусственный интеллект, обеспечить эффективное использование земель как основного средства производства. «В целях вовлечения в оборот дополнительных площадей в рамках соответствующей госпрограммы также предусмотрено предоставление субсидий из федерального бюджета в целях софинансирования расходных обязательств регионов, возникающих при реализации мероприятий, связанных с подготовкой проектов межевания земельных участков, выделяемых в счет невостребованных земельных долей, находящихся в собственности муниципальных образований, и проведением кадастровых работ в отношении такой земли, а также участков из состава земель сельхозназначения, государственная собственность на которые не разграничена», — обращает внимание представитель агроведомства.
В 2022 году Минсельхоз осуществил государственный кадастровый учет (ГКУ) земельных участков, госсобственность на которые не разграничена, из состава земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, выделяемых в счет невостребованных земельных долей, находящихся в собственности муниципальных образований, общей площадью 260,6 тыс. га. Также были подготовлены проекты межевания земельных участков, выделяемых в счет невостребованных долей, находящихся в собственности муниципальных образований, в отношении 59,6 тыс. га. В 2023 году план по постановке земельных участков на учет составляет 321,6 тыс. га, а по подготовке проектов межевания — 152 тыс. га.
Согласно плану создателей карты-схемы, в итоге должен получиться востребованный участниками рынка продукт, комментирует представитель Министерства сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края. Таким образом, производители будут видеть актуальную информацию по участкам, которые они могут вовлекать в оборот, чтобы развивать свое производство. «Проделанная работа позволит получить прикладной результат в виде полных и актуальных данных о состоянии всех сельхозземель, устранить несоответствие сведений о них в различных источниках, — отмечает он. — Кроме того, появится дополнительная возможность выявлять незаконно используемые и незарегистрированные земли».
Представитель правительства Хабаровского края считает, что создание карты-схемы позволит получать актуальные сведения, не допускать выбытия земель и использовать их эффективнее. До конца 2023 года в регионе предстоит восстановить архивные документы, сопоставить данные и загрузить их в информационную систему. Среди параметров как простые — площадь и границы, так и более комплексные — например, результаты почвенного обследования. В настоящее время общая площадь земель сельхозназначения в регионе — почти 400 тыс. га, из них продуктивных — 242 тыс. га.
Прозрачность и доступность
«Похоже, что информация по земельным участкам, которая имеется у различных ведомств, включая Налоговую службу, Минсельхоз и региональные власти, будет помещена в единый ресурс и визуализирована для удобства использования, — рассуждает руководитель Аналитического департамента «Газпромбанка» Дарья Снитко. — В целом сведения, будут, безусловно, полезны как властям, так и широкому кругу пользователей, хотя не оговаривается, будут ли данные открытыми». Эксперт считает, что речь не идет о нанесении на карту-схему всех точных границ участков согласно кадастру. Вероятно, будет указываться профиль использования земель — пашни, пастбища и прочее, категория собственника — частное лицо, организация или государственная собственность, предполагает она.
С учетом внедрения цифровых технологий в агросекторе актуальность составления карты-схемы земель сельхозназначения давно назрела, говорит старший руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» SRG Татьяна Козлова. «Это сделает прозрачнее как саму деятельность сельхозорганизаций и холдингов, так и рынок купли-продажи земель, ведь впоследствии можно будет перейти и к оцифровке плодородности участков, — отмечает она. — А на государственном уровне это позволит отслеживать неиспользуемые угодья». Теоретически такая карта-схема может быть полезна в целях улучшения контроля использования земель и статистики посевов под разные агрокультуры, добавляет финансовый директор компании «Сюкден» Глеб Тихомиров.
Сейчас, по сведениям гендиректора компании «Агриконсалт» Андрея Голохвастова, заброшенные земли есть во многих федеральных округах: почти повсеместно в Сибири, в Центре, на Северо-Западе. Создаваемая карта-схема будет полезна аграриям и другим участникам рынка при условии, что к ней можно будет получить свободный доступ всем желающим, акцентирует внимание он. «Такая база в основном нужна для подбора участков инвесторам, в том числе и тем, которые не хотят “светиться” в самом начале, на этапе проработки какой-то идеи для вложения средств, — полагает он. — Им важно сформировать понимание, есть ли в том или ином регионе доступная для покупки или аренды заброшенная земля, где именно и сколько она будет стоить».
Сведения, полученные в рамках создания федеральной карты-схемы, будут одним из источников формирования данных государственного реестра земель сельхозназначения, сообщает представитель Минсельхоза. «Правообладатели земельных участков смогут получить информацию по запросу в форме паспорта этого участка», — утверждает он.
В Калининградской области электронная карта использования земель сельхозназначения ведется с 2011 года. «Агропроизводители области имеют свой личный кабинет в автоматизированной информационно-аналитической системе АПК области, где в модуле “Земельный паспорт” отображена информация по участкам (почвенные карты, агрохимическое обследование, контуры сельхозугодий, мелиоративные карты, гидротехнические сооружения, электронные слои использования земель за определенные годы, слой участков, поставленный на кадастровый учет на основании данных Управления Росреестра по региону), — рассказывает заместитель председателя Правительства, министр сельского хозяйства Калининградской области Наталья Шевцова. — Данная информация используется предприятиями агросектора для планирования размещения агрокультур на своих полях, проведения культуртехнических мероприятий по вводу в оборот, ремонту мелиоративной сети». Дополнительно областной Минсельхоз на официальном сайте ежеквартально размещает информацию о свободных от прав третьих лиц земельных участках сельхозназначения, находящихся в областной, муниципальной и государственной неразграниченной собственности, с целью предоставления их заинтересованным лицам и дальнейшего ввода в оборот.
В рамках создания российской карты-схемы калининградское агроведомство предоставило федеральному информацию, касающуюся электронных слоев использования земель, контуров сельхозугодий, растров проектов материалов перераспределения участков бывших колхозов и совхозов региона, по которым ведется учет земельного фонда в Управлении Росреестра по Калининградской области.
Гендиректор ГК «Продимекс» Виктор Алексахин решение Минсельхоза по созданию карты-схемы оценивает положительно, так как в масштабах страны это позволит обладать полными сведениями о состоянии земель, устранит несоответствие данных в различных источниках и поможет выявить потенциал для дальнейшего ввода участков в оборот. «Продимекс» фактически проводил такую же работу, когда приобретал новые земли: они были изучены, оцифрованы, была проведена их ревизия и определены все связанные с ними нюансы, а именно: особенности рельефа, плодородия, увлажнения, логистики, юридические аспекты. «С учетом всей этой информации выстраивался производственный процесс, севообороты и устранялись выявленные проблемы, — говорит глава холдинга. — Значительные площади требовали дополнительных работ по введению их в оборот, которые продолжались постоянно».
С введением новой системы госорганы и собственники будут располагать информацией из одного источника, что должно сократить количество вопросов на эту тему, а также облегчить работу по упорядочению и скорости принятия решений, касающихся землеустройства, надеется Алексахин. «Очень важно, чтобы информация была надежно защищена и чтобы в дальнейшем не было проблем для собственников и арендаторов земель», — подчеркивает он.
Работа регионов
Министерство сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края приступило к реализации проекта по созданию в регионе карты-схемы в феврале. Инвентаризация улучшит качество прогнозирования и аналитики, необходимых для развития отрасли, считает представитель ведомства. Завершить проект планируется уже к концу года. По информации краевого Минсельхоза, все сельскохозяйственные земли в регионе используются по назначению. Общая площадь, задействованная кубанскими аграриями, составляет около 4,7 млн га, в том числе сельхозугодий — почти 4,2 млн га, из них пашни — более 3,7 млн га.
В Московской области свыше 1 млн га сельскохозяйственных угодий, из них используется 570 тыс. га, информирует пресс-служба регионального Минсельхозпрода. В 2022 году в Подмосковье введено в оборот 44 тыс. га неиспользуемых участков в 29 городских округах. Плановый показатель на минувший год составлял 40 тыс. га и фактически был превышен на 4 тыс. га. «В 2023 году планировалось ввести в оборот более 25 тыс. га земли, но уже сейчас в план включены участки площадью 34 тыс. га, — отмечает представитель ведомства. — Работы по увеличению плановых показателей не останавливаются».
Федеральным и региональным Минсельхозами формируется дополнительный перечень участков под изъятие, также определяются земли для постановки на ГКУ из неразграниченной госсобственности. «До недавнего времени сложный механизм изъятия не позволял продуктивно использовать рычаги воздействия на недобросовестных землепользователей, стимулировать их к должному использованию земли по назначению или изымать ее в целях вовлечения в оборот, — акцентирует внимание представитель Минсельхозпрода области. — Изменения в законе упростили процедуру, сократили сроки изъятия до 12 месяцев (было более трех лет), исключили возможность смены собственника участка до начала судебных процедур и так далее».
В Калининградской области, по данным Управления Росреестра на 1 января 2023 года, общая площадь земель сельхозназначения составляла 799,9 тыс. га, из которых 718,9 тыс. га — сельскохозяйственные угодья. Согласно сведениям, полученным от муниципальных образований региона, по назначению используется ориентировочно 479 тыс. га сельхозугодий, не используется — 239,9 тыс. га. В 2021 году на территории области в оборот возвращено 841 га сельхозземель, в 2022-м — более 2,1 тыс. га. В планах на 2023-й ввести в оборот еще порядка 180 га, а в ближайшие годы — еще 2 тыс. га, сообщает представитель регионального Минсельхоза.
В Удмуртской Республике с целью сбора информации для карты-схемы был проведен анализ архивных и современных данных обо всех землях региона с последующей актуализацией и установлением границ земель сельскохозяйственного назначения и созданием цифровой карты современного их использования. Минсельхозпрод региона проводил совместную работу с региональными министерствами строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики, муниципальными образованиями в предоставлении исходных данных, таких как карты функционального и градостроительного зонирования, а также землеустроительная документация, подготовленная в отношении земель сельхозназначения для выполнения работ, рассказывает представитель ведомства.
Республика тоже активно вводит в оборот неиспользуемые участки. В 2022 году — 13,4 тыс. га, 2021-м — 9,3 тыс. га. В 2023-м планируется вернуть 20,5 тыс. га. По данным Росреестра, на 1 января этого года общая площадь земель сельхозназначения в Удмуртии составляла 1,85 млн га, из них в аграрном производстве используется 1,67 млн га.
Когда цель оправдывает средства?
Земля — это ресурс общества и государства, и она так или иначе должна использоваться, считает Дарья Снитко. «В то же время если под формулировкой “вернуть земли в оборот” подразумевать распахать, то в этом случае, конечно же, не обязательно возвращать все участки, которые использовалось в советское время», — отмечает она. Брошенные земли часто являются источником распространения вредных карантинных растений. Так, на Урале огромная проблема с расширением зоны заражения борщевиком, и не последнюю роль здесь играет то, что есть необрабатываемые земли, которые соседствуют с пашнями и пастбищами, приводит пример эксперт. Есть непродуктивные земли, которые вошли в данную категорию вследствие неправильной эксплуатации, например из-за эрозии, оврагообразования. Такие участки требуют мелиоративных мероприятий.
Конечно, в ряде регионов действительно имеются залежные, но перспективные земли, которые стоит возвращать в оборот, признает Снитко. В Нечерноземье в основном будут вводиться пастбищные ресурсы, в более южных регионах — земли, подвергшиеся эрозии, требующие орошения. «К счастью, динамика роста российского сельского хозяйства была в целом позитивной в последние 10-15 лет, что способствовало возвращению в производство в Черноземье и Центральной России брошенных земель, например заросших лесом», — акцентирует внимание она.
При принятии решения о возвращении земель в оборот важно обращать внимание и на то, как долго они не обрабатывались, дополняет Голохвастов. От этого зависят временные и финансовые затраты на подготовку пашни. «Если земли были заброшены в течение нескольких лет, то экономический смысл их ввода в производство точно есть — нужно только пропахать и избавиться от сорняков, это относительно небольшие затраты, — рассуждает он. — Если же участки не использовались 10-20 лет, то там уже, скорее всего, придется выкорчевывать деревья, проводить мелиоративные и культуртехнические работы. И заниматься возвращением в оборот таких земель, как правило, уже не целесообразно с экономической точки зрения».
Субсидии как стимул для выстраивания эффективной работы
«Продимекс» вопрос расширения земельного банка на данный момент не рассматривает, утверждает Виктор Алексахин. «Сейчас наша стратегия заключается в том, чтобы повысить эффективность уже имеющихся земельных активов, так как это помогает закрепить достигнутый успешный результат работы в этом направлении», — говорит он. В земельном банке группы компаний сложных участков с высокой степенью залесенности осталось менее 2%. За последние два года в оборот были введены почти 1,5 тыс. га земли с такими характеристиками. Затраты на эту процедуру варьируют от количества работ, которые необходимо проводить, отмечает глава холдинга. Например, наиболее сложные участки требуют вложений более 50 тыс. руб./га. Эта работа идет постоянно в регионах присутствия, и ее ежегодные объемы зависят от сложности проводимых мероприятий, заверяет Алексахин. В любом случае ввод залежных земель в оборот — это трудоемкий и длительный процесс, включающий вырубку деревьев и раскорчевку пней, удаление их с полей, затем мульчирование и несколько этапов дискования. После этого в течение нескольких лет идет удаление из почвы мелких корневищ, рассказывает он.
Сейчас в рамках госпрограммы эффективного вовлечения в оборот земель сельхозназначения и развития мелиорации предприятиям предоставляются субсидии на возмещение части затрат по вводу в оборот неиспользуемых земель, напоминает Алексахин. «В тех регионах, где мы проводим эти работы, нам субсидируют до 50% понесенных затрат, — делится он. — Это именно тот стимул, который необходим для выстраивания эффективной работы, но, возможно, целесообразно было бы пересмотреть размер субсидирования на более дифференцированный с точки зрения расходов: чем выше затраты на ввод, тем больше процент субсидирования. Таким образом, можно обеспечить равное затратное участие хозяйствующих субъектов в процессе ввода земель в оборот».
Хотя государство предоставляет частичное возмещение затрат на гидромелиоративные и культуртехнические работы, эти суммы не превышают определенную предельную стоимость на гектар в зависимости от вида работ, напоминает эксперт. В Ленинградской области, например, по данным Комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу региона, ставка такой субсидии в 2023 году может составлять 50% от фактических затрат, но не более 241,6 тыс. руб./га, из федерального бюджета и 70%, но не более 116,25 тыс. руб./га, из областного. А так как объем субсидий всегда ограничен определенной суммой, которую нужно распределить на всех желающих, кто-то может не получить их вовсе или деньги будут предоставлены не в полном объеме относительно площади, вводимой в оборот. «Соответственно, можно предположить, что расходы на мелиорацию в совокупности с культуртехническими работами могут доходить до 150-200 тыс. руб./га и более, — оценивает Голохвастов. — А это дороже, чем купить уже готовую, не заросшую пашню в целом ряде регионов». Конечно, в Подмосковье и на юге России стоимость пахотных земель может быть и сопоставимой, однако в ряде регионов нечерноземной зоны гектар пашни можно приобрести и за 30-60 тыс. руб., добавляет он.
Многие неиспользуемые земли во многом потеряли свои плодородные качества, соглашается Татьяна Козлова. Кроме того, есть еще и правовые вопросы оформления прав собственности, аренды, госрегистрации. Решение проблем с такими землями государство должно оставлять за собой, считает она.
Затраты на ввод неиспользуемых земель сопоставимы, а то и выше рыночной стоимости самой земли в Черноземье, вторит эксперт Голохвастову. Даже для крупных игроков это малоинтересно, обращает внимание она. «По таким землям нужна комплексная программа освоения, — считает Козлова. — Либо государство подготавливает их и затем реализует, либо передает агрохолдингам условно за 1 руб./га с обязательством восстановления (например, за пять-семь лет) и освобождением от налогообложения до периода окупаемости инвестиций».
«Тамбовские фермы» начали заниматься сельских хозяйством с 2006 года, и 50% земли, которая сейчас используется предприятием, вводилось из залежей. Теперь, по словам гендиректора компании Игоря Полякова, в Центральном Черноземье, где находятся ее поля, уже почти не осталось залежных земель. «Введение в оборот неиспользуемых участков предполагает серьезные финансовые и временные затраты — необходим минимум год, в зависимости от состояния почв, чтобы сделать их пригодными для сельского хозяйства. Иногда процесс может занять и два года», — делится руководитель. Основные статьи расходов при введении земель в оборот — СЗР и дизельное топливо.
Будет ли выполнен план
В рамках госпрограммы вовлечения земель в оборот к 2030 году планируется дополнительно ввести 12 млн га сельхозземель. Это вполне реально, считают опрошенные «Агроинвестором» спикеры, правда, с некоторыми оговорками.
Козлова напоминает, что посевные площади в России начали сокращаться после 1976 года. Это было связано как со спросом и возможностями реализации агропродукции, так и с экономическими факторами. К 1989-му в стране (территория России) под пашнями было 132 млн га земель, где около 90% — 119 млн га — были посевными и 10% под парами. «В 1995—2005 годах все регионы страны теряли посевные площади, — рассказывает эксперт. — Неразумная приватизация сельхозземель, банкротство колхозов и совхозов привело к тому, что огромные массивы остались бесхозными. Возникло много правовых коллизий в части возможности вовлечения их в оборот».
К 2020-му посевные площади составляли чуть меньше 80 млн га, напоминает Козлова. Поэтому, по ее мнению, заявленные Минсельхозом 12 млн га не выглядят чем-то из ряда вон выходящим. «Крупные холдинги заинтересованы в приобретении либо аренде больших массивов земель, особенно в черноземной зоне, для вовлечения их в производственный процесс», — говорит эксперт. Безусловно, на увеличение посевов влияет и спрос на сельхозпродукцию на внутреннем и внешнем рынке. Введение квот на экспорт хорошо показывает, что спрос большой, акцентирует внимание она. «Возвращение в оборот новых земель — тема очень актуальная: если государство подготовит земли для их последующего использования, то они найдут своего оператора», — уверена Козлова.
По структуре наибольших потерь площадей, особенно в черноземной зоне, отличаются такие области, как Смоленская, Тульская, Пензенская, Рязанская. «В этих регионах мы потеряли половину посевов, — знает эксперт. — Причем в Смоленской области снижение произошло с 1,4 млн га до 0,4 млн га». Наименьшее сокращение наблюдается в Краснодарском, Алтайском краях, Татарстане, Белгородской и Воронежской областях. На 40 регионов, которые обеспечивали 87% посевных площадей в 1990 году, сейчас приходится 90% пашни, а на 10 крупнейших субъектов с наибольшими используемыми площадями от 3 млн га — 46%, подсчитала Козлова.
Что касается нечерноземной зоны, то в регионах Севера, Восточной Сибири, Чукотки восстановление хоть какого-то земледелия в промышленных масштабах вряд ли возможно просто потому, что нерентабельно, делится мнением эксперт. Практически полностью прекращена обработка земли по сравнению с прошлыми годами в Бурятии, Тыве, Магаданской области. В Забайкальском крае снижение обрабатываемых земель составило более 80%. Свыше половины сельхозземель в регионах, где аграрная промышленность была относительно развита в 1990 году, сейчас не засеваются, констатирует Козлова. Речь идет о Кировской, Тверской, Иркутской областях, Пермском крае. «Так, в Тверской области сейчас развиваются больше животноводство и молочное скотоводство, соответственно, посевы сокращаются в пользу площадей для заготовки кормов, — приводит пример она. — Кроме того, это не черноземная зона, находится близко к Москве, и часто территория отдается под реализацию различных инфраструктурных проектов».
На Юге только за счет вовлечения в оборот земель Ростовской и Волгоградской областей можно задействовать порядка 1,5 млн га, добавляет эксперт. А в Центре — Смоленская, Тверская и Рязанская области могут дать прирост в 2 млн га. Всего же по ЦФО потенциально возможно изыскать около 4 млн га, и еще примерно 1 млн га — в Алтайском крае, утверждает она. «Другой вопрос, что сбор и систематизация данных для 12 млн га также занимают достаточно длительное время, и есть вероятность, что очередной план вовлечь такие площади в оборот до 2030 года станет маловероятным», — заключает Козлова.
