Журнал «Агроинвестор»
Правительство разъяснило, в каких случаях можно изымать сельхозземли
Кабинет министров ввел в действие критерии, по которым земли сельхозназначения признаются неиспользуемыми и могут быть изъяты у собственника. Теперь владельцам будет сложнее имитировать обработку угодий. Вместе с тем, им оставили лазейку: перепродавать земли аффилированным структурам и начинать заново отсчет времени, в течение которого их нужно начать использовать, действующее законодательство не запрещает.
Гражданский кодекс разрешает принудительно изымать у собственников земли, не используемые по целевому назначению более трех лет. Это право записано в ГК больше 10 лет назад. С исками в суд могут обращаться местные власти (муниципалитеты). Изъятый участок выставляется на публичные торги, а прежнему владельцу перечисляются вырученные средства за минусом расходов на торги и кадастровые работы. Но из-за отсутствия критериев «неиспользуемой земли» этот механизм не работал, объясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский: можно было засеять участок клевером и сказать, что он используется. Поэтому в конце 2010 года в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения внесли поправку, разрешившую правительству устанавливать критерии. Оно установило их своим постановлением в конце апреля 2012-го.
Массового изъятия не будет
По данным Минсельхоза, из пригодных к возделыванию земель не используются свыше 20 млн га, обрабатываются 78 млн, 16 млн га находятся под паром. По оценке гендиректора Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрия Рылько, агрохолдинги из 16 млн га пашни не используют около 2 млн га.
Большая доля неиспользуемых земель может быть у землевладельцев, скупавших их с целью перепродажи, считает гендиректор «Продимекса» Виктор Алексахин. Сенатор Сергей Лисовский — один из авторов поправки в закон об обороте земель сельхозназначения — ранее оценивал, что из оборота может быть выведено до 50% таких земель, а половина из них принадлежит спекулянтам. Не связанные с аграрным бизнесом компании могут контролировать десятки тысяч гектаров агроземель. По данным zemer.ru, более чем по 10 тыс. га на конец 2010 года было у банка развития «Столица», «Промсвязьнедвижимости», «Вашего финансового попечителя», управляющей компании Marshall Estate (Marshall Capital Partners) и «Абсолют менеджмента».
Изъятие не будет массовым, уверен Можаровский: крупные землевладельцы научились имитировать обработку участков, да и у чиновников нет стимула вкладываться в их подготовку к торгам и судебные процессы. К серьезным проблемам для крупных землевладельцев появление критериев, записанных в постановлении правительства, не приведет, уверен и управляющий директор компании BEFL (сопровождает сделки с землей) Владислав Новоселов. Земля изымается небезвозмездно, объясняет он, и у чиновников будет интерес заниматься изъятием только при наличии покупателя.
Есть риски
Вместе с тем, есть большой риск использования правительственных критериев для передела собственности, опасается федеральный чиновник, участвовавший в их обсуждении — особенно в регионах с высокой стоимостью сельхозземель (таких как Московская область). Проблема еще и в том, что нового собственника тоже не заставишь возделывать землю, если это экономически невыгодно, констатирует он. «Спекулятивных ожиданий и коррупционной составляющей на рынке сельхозземель всегда было предостаточно», — замечает совладелец группы компаний «Белая дача», экс-министр сельского хозяйства Виктор Семенов. Самым напряженным в этом отношении регионом он тоже называет Подмосковье, где земли сельскохозяйственного назначения рассматривались как финансовые вложения и скупались в основном девелоперами. В 2011 году 62% всех сельхозземель области, или 1,07 млн га, находилось в частной собственности. Семенов не видит в критериях проблем для девелоперов. Все будет зависеть от исполнения закона и контроля, говорит он: во всяком случае до момента принятия постановления муниципалитеты не проявляли большого интереса к контролю над сельхозземлями.
У нерадивого собственника и при новых критериях остается лазейка: возможность перепродажи земель своим же структурам, не дожидаясь достижения трехлетнего срока неиспользования, считает замгендиректора компании «Вектор инвестментс» (7 тыс. га) Эмиль Вильданов. При любых претензиях госорганов будет аргумент: земля только что приобретена и вскоре начнет использоваться по назначению.
Местные власти заинтересованы, чтобы земли использовались по назначению, говорит глава Горетовского поселения Можайского района Московской области Алексей Кузьмин: это занятость населения и дополнительные налоги. А иск в суд о принудительном изъятии может стать хорошим стимулом для собственника заняться участком, считает он: земля будет продана на торгах исходя из оценки по кадастровой стоимости, тогда как покупалась она, скорее всего, по рыночной. Существующие санкции для землевладельцев нечувствительны, считает Кузьмин. В его поселении есть частный участок сельскохозяйственного назначения (50 га), который используется для свалки мусора. Его владельца получилось лишь оштрафовать на 9 тыс. руб.
Признаки неиспользования
не возделывается пашня
не косится сенокос (либо содержание сорных трав на нем превышает 30%)
на пастбищах не пасут скот
не раскорчевывают насаждения
более 30% участка (15% пашни) заросло лесом и/или кустарником
более 20% участка закочкарено или заболочено
