Журнал «Агроинвестор»
Почему инвесторам приходится вкладывать в залежные земли
По данным Минсельхоза, на 14 млн га залежей, если вернуть их в оборот, можно вырастить 20 млн т зерна. Всего в стране до 40 млн га таких земель, говорят эксперты. Их и приходится покупать либо арендовать участникам рынка, желающим вложиться в растениеводство: во многих регионах обрабатываемые площади почти не продаются. Если такие предложения и бывают, то инвесторам предлагают целые хозяйства. Но их производственные объекты и инфраструктура в таком состоянии, что проще брать под распашку участки, не обрабатывавшиеся по десять и более лет. До финансового кризиса вложения в эти проекты можно было окупить за 2,5 года.
Залежными землями считаются участки, ранее распаханные, а теперь заброшенные и не используемые — как правило, в течение 10 и более лет. Но в последнее время залежами называют даже угодья, не обрабатывавшиеся несколько лет, уточняет исполнительный директор «СовЭкона» Андрей Сизов. Руководитель интернет-проекта «Индикаторы рынка земли» Михаил Кривоносов дает более простое определение. Это земли, которые во времена СССР использовались в сельхозпроизводстве, а теперь выведены из оборота, формулирует он. «В конце 1980-х годов в России распахивали почти 115 млн га, а сейчас в обороте менее 80 млн га», — сравнивает Сизов. Кривоносов добавляет, что для растениеводства пригодно от 25 до 40 млн га залежей. По наблюдением главы «СовЭкона», наибольшее количество необрабатываемых земель — на севере и востоке страны. Сокращение этих площадей, говорит он, началось еще в советское время: «Растениеводство перемещалось оттуда в более благоприятные регионы Северного Кавказа и Черноземья. А поскольку значительными темпами падало еще и животноводческое производство, особенно в секторе КРС, то уменьшалось также количество земель под пастбищами, на которых кормился скот».
Зачем залежи инвесторам «Сибирский аграрный холдинг» (САХО) управляет 400 тысячами га сельхозугодий в Новосибирской, Ростовской, Тульской, Ульяновской областях и Алтайском крае. Более 60% земель считались залежами — не были вовлечены в севооборот по 5-10 лет, рассказывает член совета директоров компании Андрей Еремин. «Наш интерес к их освоению продиктован отсутствием интересных предложений плодородных участков: землю, на которой успешно ведется сельхозпроизводство, почти не продают, — констатирует он. — Купить чаще всего можно целое агрохозяйство — со складами, токами, базами… Но даже если в придачу к этому комплексу идет и земля, то состояние инфраструктуры такое, что проще взяться за растениеводство с нуля, чем вкладывать в обновление и реконструкцию этих активов». В холдинге так и делают, покупая или арендуя на длительный срок залежные земли. Да и большого выбора инвестор не имеет, еще раз подчеркивает Еремин: во многих регионах, где работает компания, других предложений просто нет. В 2007 году в Тульской области из 1,6 млн га сельхозугодий зерновой клин составлял только 230 тыс. га, а в Ульяновской в севообороте не больше 25% земель сельхозназначения, приводит примеры топ-менеджер. «Это сегодня благодаря приходу новых инвесторов обрабатываемые площади там увеличились в разы», — утверждает он. При вспашке механизаторы холдинга в буквальном смысле наталкиваются на препятствия. Так, в Ульяновской области нашли в земле старые бетонные столбы и лемехи плугов, а в Тульской вывернули плугом снаряд времен Великой Отечественной войны, рассказывает Еремин.
У «Сибирского хлеба» 15 тыс. га, до 25% которых в собственности. Компания выращивает зерно и масличные. Пять лет назад примерно 3 тыс. га, взятые в аренду на 49 лет из фонда распределения, были неосвоенными, говорит гендиректор Павел Миклухин. Сейчас они введены в оборот и не отличаются от других, гордится он. «А ведь были участки, не обрабатывавшиеся по 3-5 лет, поросшие «многолеткой», а также не использовавшиеся с советских времен, — добавляет он. — На последних успели вырасти тонкие березки». Миклухин предполагает, что большинство залежных земель, так же как и доставшиеся ему 3 тыс. га, принадлежат государству. При приватизации, помнит он, лучшие наделы оставляли бывшим совхозам и только удаленные отдавали фермерам.
На залежах ведет сельхозпроизводство и самарская компания «Синко». В 2008 году она на 10%, до 76 тыс. га, увеличила за счет таких участков свои посевы. Всего же более 50% угодий «Синко» введены в оборот заново, подсчитывает замгендиректора по производству продукции растениеводства Андрей Зорин. Земли компания, как правило, арендует на срок от года до 25 лет. На них возделывают озимую и яровую пшеницу, лен, масличные и ячмень. Примерно 25 тыс. га у холдинга в Саратовской области, остальные — в Самарской, уточняет Зорин.
Много залежей у пермского агрохолдинга «Ашатли». «Мы активно скупаем земельные наделы, из которых половина необрабатываемых, — рассказывает гендиректор компании Сергей Чернов. — Сейчас у нас около 40 тыс. га. Не меньше 10-15 тыс. га этой площади — залежи». Приобретение таких земель Чернов, как и другие инвесторы, называет вынужденным — в регионе большое количество угодий, заброшенных минимум по нескольку лет. «Когда покупаешь крупные участки, в числе прочих попадаются и освоенные», — говорит директор. Сейчас в Пермском крае, знает он, не обрабатывается до 30% пахоты. Купить можно лишь залежи, делает вывод Чернов. Он рассказывает, что только формирует земельные массивы, поэтому залежные участки пока «простаивают», а зерновые в «Ашатли» выращивают на уже введенных в сельхоз-оборот территориях.
Сколько нужно времени…
Сизов из «СовЭкона» говорит, что агрокомпаниям может потребоваться несколько лет для того, чтобы качество заброшенной земли стало сравнимым с уже обрабатываемыми участками. «Невозможно сразу использовать все необходимые удобрения: в первый год почву удобряют одним, во второй — другим
…и денег
Организация растениеводства на залежах (возвращение земель в сельхозоборот плюс расходы на агротехнику) обходится, по расчетам Кривоносова из «Индикаторов рынка земли», в 10-15 тыс. руб./га. Такие вложения требуются для крупных массивов (от 5 тыс. га), оговаривается он. Получается, что ввод в оборот всех 25-40 млн га российских залежей стоит 250-600 млрд руб. Это очень большие деньги, продолжает Кривоносов. Даже крупнейшие агрохолдинги не могут «потянуть» интенсивную распашку неиспользуемых земель, добавляет он. А инвесторы сейчас ориентированы на доходность собственного капитала не меньше чем 30% годовых, говорит Кривоносов. Получить ее, обрабатывая залежные земли, почти невозможно.
В САХО затраты на распашку ранее не использовавшихся для растениеводства участков оценивают, без учета амортизации техники, в 1,9-3,5 тыс. руб./га за первый год. К этим вложениям нужно добавить закупку минеральных удобрений и средств защиты растений, добавляет Еремин. Чернов из «Ашатли» подсчитал, что для освоения 7 тыс. га ему требуется до 250 млн руб. «на весь комплекс мероприятий» - технику, оборудование, семена и удобрения. Это примерно 35,7 тыс. руб./га. Окупаемость расходов — 2,5 года, но это было до финансового кризиса, уточняет Чернов.
Разница в цене между обрабатываемой и заброшенной землями — это стоимость культивации залежей, считает Сизов. Инвестиции в покупку сельхозугодий, напоминает он, сильно разнятся: так, в европейской России гектар может стоить от $100-200 до $2000-2500. На Северном Кавказе — макрорегионе с самым благоприятным в стране климатом и ориентацией на экспорт зерна — цены начинаются от $1000/га, знает глава «СовЭкона». А в центральном Черноземье, по его данным, купить гектар можно за $400-700. «Все, что севернее и восточнее [центра], до нескольких сотен долларов за гектар дешевле», — говорит Сизов. «На севере земля относительно дешевая, а в южных, черноземных регионах и на Алтае — дороже», — подытоживает Кривоносов.
Стоимость освоенных и паровых участков часто превышает цену залежей в несколько раз, уверяет Миклухин из «Сибирского хлеба». В Новосибирской области, где у компании свои угодья, цены земель разнятся даже в зависимости от того, в каком районе они расположены. К примеру, за аренду Миклухин платит от 500 руб./га до 1500 руб./га в год и выше. На куплю-продажу в регионе введен мораторий, действующий до 2014 года. Поэтому участки если и скупают, то «неофициально», говорит директор, сделки заключаются по $1-2 тыс./га.
Об обоснованной стоимости земель сейчас вообще говорить сложно, поддерживает его Зорин из «Синко»: «У нас нет сформировавшегося рынка, к тому же при продаже не принято делить участки на залежные и освоенные. Цена больше зависит от того, где находятся площади». Залежную землю можно приобрести очень дешево — за 1-2 тыс. руб./га, знает Чернов из «Ашатли». «А сколько еще предстоит вложить, чтобы она стала пригодной для растениеводства! — восклицает он. — Есть статистика, что на восстановление гектара приходится тратить в среднем $1,5 тыс.». В «Индикаторах рынка земли» тоже не видят отличий в цене между залежными и освоенными сельхозземлями. В среднем по стране они стоят 10-50 тыс. руб./га «в зависимости от юридического статуса», уточняет Кривоносов.
Покупка или аренда?
Три года назад покупать земли было и проще, и дешевле, говорит Миклухин. Сейчас их стоимость выросла, и глава «Сибирского хлеба» не видит смысла покупать угодья, «замораживая деньги в основных фондах». «Проще арендовать на длительный срок», — делится он своим мнением. Правда, чиновники пока не готовы передавать земельные активы, даже залежи, независимым от них предпринимателям, сожалеет Миклухин. «Сейчас приобретать земли однозначно выгоднее! — возражает Кривоносов. — Во-первых, их текущая стоимость явно занижена, а во-вторых, инвестировать в возврат участка в оборот имеет смысл только если он приватизирован. Тем более что сумма вложений в обработку гектара сопоставима с расходами на его покупку». Иначе на «проинвестированных и улучшенных землях», добавляет эксперт, может оказаться другой арендатор.
Арендовав участок и профинансировав его ввод в сельхозоборот, нельзя быть уверенным, что владелец не расторгнет договор, добавляет Чернов из «Ашатли». Он также напоминает, что приватизированную землю, в отличие от арендованной, можно использовать как залог. «Это тем более актуально, что в сельское хозяйство нужны большие вложения, а с залогами у нас всегда проблемы», — говорит Чернов.
Впрочем, пока многим инвесторам приходится только мечтать о выкупе угодий, которые они контролируют. «Даже крупным землевладельцам сложно сразу приобрести большие наделы. Поэтому большинство использует комбинированный вариант [собственность плюс аренда], — рассуждает Сизов. — Как правило, большая часть земли находится в долгосрочной аренде, и инвестор постепенно переводит ее в собственность, обладая на это приоритетным правом». В условиях кризиса ликвидности на рынке увеличилось число предложений о продаже земли, замечает эксперт. Он связывает это с тем, что часть инвесторов, консолидировавших небольшие площади в расчете на их перепродажу, из-за отсутствия либо недоступности финансирования теперь «выходят из игры».
Плюсы залежей
По словам Андрея Сизова из «СовЭкона», залежи больше всего подходят сельхозпроизводителям, применяющим беспахотную технологию их обработки. «Она предполагает сев по пожнивным остаткам с минимальным нарушением структуры почвы, — объясняет эксперт. — Использование залежей в данном случае экономически выгодно, тем более что по своим характеристикам они близки к земле, которую берут в обработку по технологии no-till».
