Журнал «Агроинвестор»
Зачем агрохолдинги консолидируют сельхозугодья
Земля — самый недооцененный актив российского АПК: участки сельхоз-назначения продаются в среднем по 15-25 тыс. руб./га, в Европе же за гектар просят до $40 тыс. С тех пор как начали дорожать сельхозкультуры и продо-вольствие, агрохолдинги ускоренно формируют крупные — площадью от 100 тыс. до миллиона гектар — земельные банки. Одним они нужны, чтобы обеспе-чить сырьем перерабатывающие мощности, другим — для повышения капита-лизации бизнеса перед IPO или получения ликвидного залога. Третьи покупают земли для перепродажи: только в этом году они прибавят в цене 50-100%, считают аналитики.
О своем желании контролировать более 500 тыс. га за последний год объ-явили несколько крупных игроков агрорынка, в том числе «Разгуляй», НАПКО, «Евросервис» и Сибирский аграрный холдинг (САХО). Свое стремление стать крупными землевладельцами акционеры и топ-менеджеры объясняют желани-ем увеличить объем сельхозпроизводства.
Миллион гектаров. Кто больше?
Более 1 млн га — столько будет обрабатывать к 2012 году САХО, расска-зывает «Агроинвестору» Павел Скурихин, председатель совета директоров компании. Сейчас у холдинга 350 тыс. га в Алтайском крае, Новосибирской, Ростовской, Тульской и Ульяновской областях. Более того, он не исключает, что план придется скорректировать «в сторону увеличения». Планируемые ин-вестиции в проект Скурихин не раскрывает. С учетом того, сколько у САХО земель сейчас, компании нужно еще минимум 650 тыс. га. Если предположить, что холдинг хочет купить их, то даже при нынешней средней стоимости гектара в 15-25 тыс. руб. (данные «Индикаторов рынка земли») на получение контроля над миллионом гектаров ему потребуется не меньше 15 млрд руб.
К намеченной цели САХО идет быстро. За два года его угодья увеличи-лись более чем в четыре раза (в 2006 году компания контролировала 80 тыс. га). Новые земли, по словам Скурихина, нужны под производство зерна для хлебо-заводов. Холдинг владеет 13 хлебопекарными предприятиями в четырех регио-нах, собирается построить еще 33. «В наших планах — выращивать свыше 1 млн т/год, обеспечивая свои потребности по меньшей мере на 50%», — уточняет Скурихин. Такая стратегия, по его мнению, позволяет не зависеть от колебаний цен на зерно и гарантирует обеспеченность заводов сырьем. В подтверждение целевого использования земли Скурихин приводит данные о ее обработке. В 2008 году хозяйства холдинга засеяли 147,5 тыс. га, еще 122 тыс. га отвели под озимые. Остальное (до 80 тыс. га) — пары и часть паевых земель, непригодных для сельхозработ. Руководитель САХО, впрочем, не отрицает, что наличие крупного земельного банка повысит капитализацию холдинга.
Обрабатывать 1 млн га через несколько лет рассчитывают и в НАПКО, принадлежащей семье основателя мясной группы «Черкизово» Игоря Бабаева. Причем в последние полгода компания увеличила число гектаров, которые хо-чет приобрести. В ноябре совладелец НАПКО Сергей Михайлов говорил, что через несколько лет у нее будет полмиллиона гектаров. Сейчас у холдинга уже 300 тыс. га, а к концу 2008 года ее земельный банк должен вырасти до 660 тыс. га. Подробнее о планах НАПКО см. в статье на стр. 28.
500 тыс. га — тоже много
Приблизиться к контролю над миллионом гектар могут также «Разгуляй» и «Евросервис». Первый намерен увеличить подконтрольные земли с 260 тыс. га до 670 тыс. га в 2009-м. Сейчас «Разгуляй» обрабатывает более 75% своих земель, а через год хочет довести их долю до 90%. В поглощение земельных активов холдинг планирует вложить 14 млрд руб., большая часть этих инвестиций может быть освоена в этом году, сообщил в июне на телефонной пресс-конференции президент «Разгуляя» Игорь Потапенко. Причем компания, цити-рует его «Интерфакс», не собирается тратить больше $1,5 тыс./га. В каких ре-гионах холдинг будет присоединять агроугодья, Потапенко не уточняет.
Константин Росляков, гендиректор «Росаналитики» (бизнес-консалтинг по альтернативным инвестициям), предполагает, что это регионы Черноземья. А Екатерина Стручкова, аналитик ИФК «Алемар», замечает, что «Разгуляй» не покупает разрозненных участков, а приобретает те, которые можно присоеди-нить к имеющимся. Значит, группа, скорее всего, продолжит приобретать зем-лю там, где у нее есть производственные активы, делает вывод Стручкова: в Башкортостане, Ростовской области
По подсчетам владельца компании Valars (экспорт зерна) Кирилла По-дольского, на приобретение земель «Разгуляю» требуется более 20 млрд руб. Он сомневается, что Потапенко за год с небольшим сможет купить 500 тыс. га земли. Сам Подольский в сентябре 2007 года заявлял о намерении приобретать по 100 тыс. га/год после того как в 2008 году консолидирует 100 тыс. га в Рос-сии и на Украине. «Потенциально интересными» для Valars территориями он считает Ставропольский, Краснодарский края и Ростовскую область, то есть ре-гионы, зерно из которых можно быстро и с минимальными затратами поставить на экспорт. А вот Николай Дьячков, первый замгендиректора «Руссагропром-холдинга» (работает на 100 тыс. га, через пять лет планирует управлять 300 тыс. га) считает планы «Разгуляя» реальными. По его словам, администрации некоторых регионов сами предлагают приобрести или взять в аренду «целые районы».
Под контролем «Евросервиса», написано на его сайте, около 350 тыс. га, включая угодья на Украине. В России обрабатываются 220-230 тыс. га под Курском, Краснодаром, Орлом, Пензой и Уфой. За пять лет «Евросервис» хочет увеличить земельный банк до 550 тыс. га, говорил ранее гендиректор холдинга Давид Эпштейн. Эту цифру подтвердил «Агроинвестору» источник в компа-нии, однако более подробно комментировать земельные проекты «Евросервиса» отказался. Компания готовится к IPO — размещению на бирже 32,9% увели-ченного уставного капитала. Потребность «Евросервиса» в покупке земель ис-точник объясняет ростом цен на сельхозсырье, в том числе зерно для мясоком-бинатов и свеклу, необходимую сахарным заводам группы. Приобретя земли, компания планирует обеспечить себя сахарной свеклой на 70-80% вместо 30-40% сейчас, говорит источник.
Принадлежащая структурам Бориса Иванишвили «Стойленская Нива» контролирует в Белгородской области 127 тыс. га: 107 тыс. га в собственности, а 20 тыс. га — земли районных фондов распределения, находящиеся в кратко-срочной аренде. Арендные контракты продляют каждый год. Земельный банк компании ее финдиректор Михаил Горбачев оценивает в $150-200 млн. Он объясняет, что ориентируется в оценке угодий на «информацию публичных компаний», по которой гектар стоит от $300 до $1,5 тыс. в зависимости от каче-ства угодий и «премии за объем» земельного банка (до 20% рыночной стоимо-сти). На угодьях, которые контролирует «Стойленская Нива», выращивают 20% необходимого ее КХП и хлебозаводам зерна. Однако докупать земли компания не планирует, предпочитая интенсифицировать растениеводство на уже имею-щихся. В 2007 году холдинг инвестировал в развитие 885 млн руб., из кото-рых более 30% (340 млн руб.) в сельхозпроизводство — покупку техники, введение технологий и пр.
Хотят перепродать?
Сотни тысяч гектар нужны холдингам не только для сельского хозяйства, уверены опрошенные «Агроинвестором» эксперты. Причина роста интереса к земельным активам — заниженная стоимость сельхозугодий, не сомневаются они. Сельскохозяйственные земли — один из немногих активов, оставшихся в российской экономике недооцененными, объясняет Росляков. После того как повысился спрос на сельхозсырье компаний биоэнергетического сектора, а во многих странах и населения, инвесторам стало понятно, что земли будут дорожать в том числе и в нашей стране, говорит он. Таким образом, агрохолдинги смогут получать доход не только от продаж дорожающего продовольствия, но и от роста капитализации земель, заключает Росляков.
Об увеличении цен на землю говорят и в Институте конъюнктуры аграр-ного рынка (см. врез «Есть куда расти»). Дмитрий Рылько, гендиректор ИКАРа, объясняет недооцененность земли в России низкой урожайностью, неразвитой инфраструктурой, многочисленными рисками при оформлении и сохранении собственности. Михаил Кривоносов, руководитель интернет-проекта «Индикаторы рынка земли», рассказывает, что сельхозземли в России за два-три сле-дующих года подорожают не больше чем на 150-200%. Укрепление цен продолжится, но его темпы снизятся, поясняет он. Среднюю стоимость земельных сделок он оценить затрудняется: цены очень разнятся в зависимости от региона, к тому же значительная часть вложений в такие активы приходится на «непубличные выплаты административным органам». Доля последних в затратах на земельный проект зависит от его масштаба, степени публичности и лояльности местных властей, перечисляет Кривоносов. Цена земли определяется ее реальной либо потенциальной плодородностью и состоянием инфраструктуры, согласен он с Рылько.
«Российские цены [на агроземли] будут догонять мировые», — предпола-гает Стручкова из «Алемара». В отличие от Кривоносова, она считает, что тем-пы роста стоимости гектара в ближайшие годы ускорятся: спрос увеличивается, а не стабилизируется и не падает. Цены будут стремиться к $4 тыс./га, думает Горбачев из «Стойленской Нивы». Именно такой была расчетная стоимость гектара при размещении акций Black Earth Farming в декабре 2007 года в Стокгольме. Ей владеют шведские AB Kinnevik и Vostok Nafta Investment Ltd, контролирующие компанию «Агро-инвест», у которой более 300 тыс. га земли в центральном черноземье. Средства от IPO планируется потратить на поглоще-ние российских угодий, доведя размер земельного банка до 600 тыс. га. Однако Густав Веттерлинг, директор по связям с инвесторами и СМИ, уверяет, что «Агро-инвест» не стремится выйти в лидеры по площади контролируемых земель: «Сейчас наша основная задача — развитие сельхозпроизводства и инфра-структуры наших хозяйств».
«Покупают, чтобы перепродать», — уверяет Андрей Лазаревский, независимый эксперт по рынку земли. Инвесторы осознают недооцененность угодий. Те, кто сейчас скупает их, могут долго ждать выгодной для перепродажи цены. Главное — «не упустить момент», советует Лазаревский: не исключено, что за-конодательство изменится и при перепродаже подорожавшего участка, который не использовался, придется заплатить большой налог, начисляемый на разницу между стоимостью земли при ее покупке и продаже.
Перспективна не только перепродажа. Наличие земельных активов уве-личивает залоговую базу для кредитования, если участки приватизированы, и капитализацию, если есть планы по размещению облигаций и выходу на IPO. «То, что у компании есть своя земля, делает ее привлекательной для сторонних инвесторов», — подтверждает Стручкова. «Думаю, инвесторам интересно участ-вовать в таких IPO, ведь все понимают: стоимость земли вырастет в разы», — поддерживает ее Росляков из «Росаналитики». Выгодно увеличение земельных активов и публичным игрокам — таким как «Черкизово» и «Разгуляй». Группа «Черкизово», из которой перед IPO вывели агрокомпании с землями, ставшие впоследствии основой для НАПКО, в 2008 году купила под Тамбовом 28 тыс. га сельхозугодий. «Разгуляй» при подготовке к размещению тоже остался без сельскохозяйственного субхолдинга и на момент IPO включал только зерновую и сахарную компании. В июне холдинг заявил об учреждении ООО «Разгуляй-Агро» и намерениях по консолидации земель. Теперь «Разгуляй» может в не-сколько раз увеличить свою капитализацию, говорит Стручкова. Потенциал роста его акций «Алемар» оценивает в 30%.
Топ-менеджеры и акционеры непубличных агрокомпаний, впрочем, просят не ассоциировать консолидацию земель с IPO и размещением облигаций. «У нас основной актив — земля; заемные средства под ее залог дешевы, поэтому смысл проведения IPO теряется», — объяснял в ноябре Михайлов из НАПКО. В «ОГО» (трейдинг и переработка зерна, птицеводство) тоже уверяют, что решение группы инвестировать в 120 тыс. га земель под Новосибирском не связано с размещением облигационного займа и выходом на биржу. В июне совет директоров «ОГО» одобрил выпуск облигаций четвертой серии (1,5 млрд руб.). Тогда же стало известно, что в четвертом квартале 2008 года группа планирует private placement или IPO. За несколько месяцев до этого компания заявила о новоси-бирском проекте.
Управление и контроль
Нужно отличать реальные бизнес-планы компаний от самопиара перед тем же IPO, говорят эксперты. В последнем случае объявленные площади стремятся к 1 млн га, а скупаемые земли не вводятся в сельхозоборот. «Управлять такими большими активами сложно, — объясняет Росляков. — Но объявление о подобных планах способствует привлечению денег. Земли скупают либо арен-дуют, небольшую их долю распахивают, потом красиво «упаковывают» все это и размещаются на финансовых рынках». Кстати, агрокомпании избегают назы-вать свои земельные банки собственностью, предпочитая формулу «земли под контролем». Их можно понять: из контролируемых сотен тысяч га многие вла-деют лишь десятками тысяч.
«Разгуляй» часть угодий даже не арендует напрямую, а контролирует при посредничестве агентов. Собственных земель, по словам Потапенко, 11 тыс. га, еще на 30 тыс. га «оформлены документы». Это 15% земельного банка «Разгуляя». Холдинг, правда, планирует взять в собственность до 60% земельного фонда. У «Евросервиса» 10% своих земель, остальные в аренде или на стадии оформления права собственности.
Выгоднее покупать земли, а не арендовать или косвенно контролировать, советуют аналитики. Если компания не собственник актива, то ей сложнее привлечь под него инвесторов или получить кредит, говорит Стручкова из «Алема-ра»: «Аренда подразумевает нестабильность, ведь ее ставка может измениться». Аренда или пользование землями — большой риск, согласен Кривоносов из «Индикаторов рынка земли». Даже смена регионального руководства может стать причиной потери арендуемых площадей, приводит он пример.
У участников рынка и экспертов нет уверенности, что инвесторы смогут управлять сотнями тысяч, а тем более миллионом га. Эффективно контролировать можно до 25 тыс. га, убедился гендиректор «Сибирского хлеба» Павел Миклухин. «Уже сейчас нам сложно контролировать то, что происходит на местах», — вторит ему Сергей Юрин, гендиректор волгоградской «Випойл-Агро» (68 тыс. га). Оптимальная площадь — 10 тыс. га, высказывает свое мнение Кривоносов. Справиться с 1 млн га могли бы холдинговые компании с развитым менеджментом и освоившие новейшие агротехнологии, но пока примеров управления таким количеством земли на рынке нет, размышляет он. Когда под-контрольные компании участки превышают площадь, которую топ-менеджер может объехать за сутки, требуется создание «вертикально-иерархической» структуры, соглашается Дмитрий Рылько из ИКАР. Управлять сотнями тысяч га территориально разрозненных земель можно, «привязав» их к производст-венным мощностям, доказывает Скурихин из САХО. Холдинг поступает именно так: его угодья концентрируются вокруг хлебозаводов.
Есть куда расти
По данным ИКАРа, в зависимости от региона прирост стоимости земли в России в 2007 году составил 25−150%, а в 2008-м будет на уровне 150−200%. Стоимость гектара пашни в нашей стране сейчас оценивается в $100−2500. Для сравнения, в Европе за гектар просят $10−40 тыс., в Южной Америке — $4−12 тыс., в США — $6−16 тыс.
