Как будет развиваться ситуация на земельном рынке России в 2018 году и в долгосрочной перспективе
Стоимость сельскохозяйственных земель в основных зернопроизводящих регионах в 2017 году достигла пика за последние пять лет — как в рублях, так и в долларах. Так, в Краснодарском крае гектар обрабатываемой пашни стоил в среднем около 134 тыс. руб. ($2,29 тыс.), в Ростовской области — 119 тыс. руб. ($2,02 тыс.), в Курской и Воронежской областях — 55 тыс. руб. ($940). Стоит отметить, что активнее всего за последние пять лет земля дорожала в Воронежской, Ростовской и Курской областях, а также на Ставрополье и Кубани. Среднегодовой темп роста с 2012 по 2017 годы в этих регионах составляет от 20 до 27%. В то же время российские сельхозземли по-прежнему недооценены по сравнению с угодьями в других странах. Например, в Румынии средняя стоимость гектара находится на уровне $6,5 тыс., в Уругвае — около $4,9 тыс., а в США (Канзас, Айова) — более $12,4 тыс.
Основная фундаментальная причина роста стоимости земли — рекордная прибыль сельхозпроизводителей в сезоне-2016/17, связанная с хорошими урожаями и относительно высокими рублевыми ценами на большинство товаров. Согласно исследованию «СовЭкона», чистая доналоговая прибыль (EBITDA) лучших растениеводческих компаний России в 2016 году составляла 20-23 тыс. руб./га. В предыдущие годы доход с гектара был на десятки процентов ниже.
Другим важным фактором по-прежнему остается высокий спрос на земли. В то время как большее внимание аграрного рынка привлекают крупные M&A с участием таких заметных игроков, как АФК «Система», «Агрокомплекс им. Н. И. Ткачева» семьи министра сельского хозяйства и «Волго-Донсельхозинвест» семьи Сергея Кукуры, советника президента «Лукойла» Вагита Алекперова, основная часть сделок лежит не на поверхности и мало кому известна. Главными покупателями земли традиционно являются средние сельхозпроизводители, приобретающие по несколько сотен-тысяч гектар вокруг себя.
Заметных иностранных инвесторов в российский АПК — по-прежнему нет. Западные игроки, понятно, смотрят на Россию с большой опаской. Кто-то даже уходит из нашей страны (Black Earth Farming). А арабские, азиатские инвесторы, на которых есть большие надежды и которые не подвержены санкциям, за редкими исключениями до сих пор не реализовали в России сколько-нибудь значимых агропроектов.
В ближайший год рост стоимости земли на юге может ощутимо замедлиться. А в более отдаленных от экспортных портов регионах цены могут стагнировать или даже снизятся. В первую очередь это будет связано с уменьшением внутренних цен на все основные сельхозтовары, и прежде всего на зерно на фоне рекордного урожая. Так, например, в январе основной экспортный товар — пшеница 4-го класса — на юге, по данным «СовЭкона», была на 10% дешевле, чем год назад, в центре — на 20-25%, в Поволжье — на 25-30%.
Если сельхозпроизводитель может зарабатывать на своих землях 20 тыс. руб./га и более, то текущий уровень цен вполне оправдан. Но исходя из тех доходов, которые многие аграрии имеют в этом сезоне, земля начинает выглядеть местами переоцененной.
Однако если отвлечься от конъюнктуры одного сезона и посмотреть на целую картину, то в силе остается фактор долгосрочного роста на фоне сохраняющейся дешевизны российских сельхозземель по сравнению с ценами в других странах. Стоит отметить, что в мире оценка стоимости земли во многих случаях довольно заметно завышена и оторвана от тех денежных потоков, которые эти активы генерируют в настоящее время. Это специфический класс активов, долгосрочная ставка на рост спроса на продовольствие и землю в мире, которая, во всяком случае пока, себя оправдывает. Из-за роста цен в последние десятилетия инвестиции в сельхозземлю, например в США, остаются одним из наиболее доходных вложений даже с учетом стагнации последних лет.
Чтобы вывести наш земельный рынок на принципиально более высокие ценовые уровни, нужна вера инвесторов в то, что и российская земля — долгосрочная инвестиция в идею растущего мирового спроса на продовольствие. А для этого необходимы предсказуемая государственная политика, надежная защита прав собственности и институты, которые могут это гарантировать.
Автор — директор аналитического центра «СовЭкон».
