Журнал «Агроинвестор»
Можно ли сейчас заработать на инвестициях в сельхозугодья
Земли сельхозназначения продолжают консолидироваться. Сейчас девять крупнейших частных агрогрупп контролируют в России 5 млн га. Остается много невостребованных долей — их в стране 20-30 млн га. На рынке есть место новым инвесторам. Но, в отличие от предкризисного периода 2007-2008 годов, стратегия простой скупки участков уже себя не оправдывает. Теперь, чтобы заработать на землях, нужно инвестировать в создание на них ликвидного агробизнеса с понятной стратегией и эффективным управлением.
Россия обладает огромным количеством сельскохозяйственной земли — одна только пашня составляет около 110 млн га. Исторически сложилось так, что значительная часть земель сельхозназначения находится в госсобственности, большая доля — в долевой собственности физлиц, в начале 1990-х годов получивших паи. Собственниками тогда стали около 12 млн человек.
Сейчас укрепляется тенденция увеличения объема земли в собственности компаний и юридических лиц, работающих в агросфере. По данным Росреестра, за 6 лет они нарастили свою долю более чем вдвое — с 5 млн га в 2006 году до 11,5 млн га в 2011-м (таблица «У кого сколько» и график «Гектары у юрлиц»). Данные компании BEFL об объемах земель под контролем юрлиц существенно превышают статистические: девять крупнейших групп, представленных в АПК, уже контролируют в общей сложности около 5 млн га (см. таблицу «Аграрные лендлорды»). Причем значительная доля этой земли прошла процедуру оформления в собственность юридических или физических лиц, аффилированных с этими компаниями. Невостребованные земельные доли год назад составляли от 20 млн га до 30 млн га.
Сегменты и цены
Рынок сельхозземель можно условно разделить на несколько сегментов: паевые; в муниципальной или государственной собственности; в частной собственности; долгосрочная аренда участков, находящихся в частной, муниципальной или госсобственности; корпоративные права на сельхозкомпании с землей в собственности и с правом долгосрочной аренды «паевой» и/или муниципальной и/или государственной земли. Сейчас желающие купить землю могут выбрать актив почти из всех перечисленных сегментов. Говорить о возможности быстро найти желаемый участок пока не приходится, но можно констатировать, что рынок сельхозземель состоялся и развивается несмотря на многочисленные барьеры.
Компаниям, собирающимся инвестировать в сельхозсектор или расширять существующий агробизнес, необходимо учитывать не столько общую статистику по стране, сколько ситуацию в том регионе, где они планируют работать. Региональные различия могут быть весьма значительными как в отношении цен, так и наличия свободной земли. Так, в Липецкой области собственность бизнеса и юридических лиц оформлена на 20% общей площади земель сельхозназначения. Эта цифра намного больше, чем средний показатель как по стране, так и по Центральному федеральному округу (к которому относится Липецкая область) или, например, по югу.
В последние годы рост цен на землю почти не фиксируется. В одних регионах есть незначительное увеличение, а в других обратная тенденция — снижается стоимость прав долгосрочной аренды. В 2011 году активность покупателей на рынке сельхозземли была низкой. Оформлялись прежде всего сделки приобретения паев или прав долгосрочной аренды, причем заключали их преимущественно агрокомпании, расширяющие существующие бизнесы и увеличивающие объемы обрабатываемой земли путем покупки прилегающих земельных участков. В таких сделках площади измерялись, как правило, сотнями гектаров.
Риски
Все инвесторы, которые приобретают землю, говорят о многочисленных юридических рисках, связанных с правами на нее. К примеру, желающие арендовать землю могут столкнуться с риском расторжения договора аренды на основании неиспользования участка или невыплаты средств за аренду более двух раз подряд. Разные нарушения процедур подготовки и проведения торгов на право заключения договора аренды (либо вообще их непроведение) создают опасность признания такого договора недействительным. При несогласовании размера и порядка выплаты арендной платы арендный договор может быть признан незаключенным. Кроме того, всегда существует риск увеличения арендной платы за землю.
Покупатели земли часто вынуждены принимать на себя риски потери права собственности вследствие нарушений, совершенных предыдущими собственниками. В их числе — отсутствие прав на приобретение долей в праве собственности на земельный участок, нарушение процедуры его выдела или преимущественного права региона / органа местного самоуправления на приобретение участка, притворность сделок купли-продажи долей в праве собственности. Последние совершаются с целью формально обойти требование закона о преимущественном праве региона или органа местного самоуправления. Все эти риски стандартные и являются следствием ошибок покупателей.
Такая негативная ситуация с правами во многом обусловлена положениями федерального закона об обороте земель сельхозназначения. С 2011 года действуют изменения в этот закон. В их числе можно выделить следующие. Уточнены основания и процедура принудительного изъятия (снижение плодородия земель и неиспользование участка в течение трех и более лет). Внесены изменения в процедуру подготовки и проведения общего собрания участников долевой собственности. Кроме того, определены критерии отнесения земельных долей к невостребованным, а также детально прописана процедура оформления земельных участков в счет невостребованных долей. Но, к сожалению, изменения существенно не облегчили приобретение земли, находящейся в долевой собственности.
Распространено мнение о том, что есть много невостребованной земли, и можно быстро приобрести ее в собственность. Закон позволяет лицам, использующим землю, которая относится к невостребованным долям, купить права на нее в преимущественном порядке, причем в относительно небольшие сроки. Но не все так просто. В подавляющем числе случаев использование земли из невостребованных долей (даже если она обрабатывается) не может быть подтверждено юридически значимыми документами. Поэтому, когда речь идет о перспективах покупки земли, относящейся к невостребованной, уместно говорить о периоде, измеряемом двумя-тремя годами (см. врез «Этапы приобретения»). Также не следует забывать о том, что земля, относящаяся к невостребованным долям, вероятнее всего, будет не консолидирована в крупные земельные массивы, а рассредоточена на небольшие участки. Причем существенная доля такой земли не будет пахотной.
Что делать с землей?
Нет однозначных рекомендаций, какую стратегию работы с землей лучше выбрать инвестору: «держать», «покупать» или «продавать». Необходим анализ огромного количества факторов, чтобы в каждом случае ответить на этот вопрос. В числе тех, что способствуют росту цен на сельхозземли, — глобальная нехватка продовольствия, долгосрочная государственная поддержка агроотрасли, относительно небольшая цена российских земель. Из негативных факторов можно упомянуть состояние мировой экономики, внутрироссийские политические риски, почти полное отсутствие привязанных к землям финансовых инструментов, волатильность цен сельхозпродукции, нехватку в отрасли квалифицированных менеджеров и высокопрофессиональных специалистов, низкую доходность или убыточность агробизнеса, упомянутые выше юридические риски и запрет на покупку земли иностранцами.
Стратегия, доминировавшая в 2006—2008 годах, — «захват» дешевой паевой земли и быстрая продажа участков на праве собственности / долгосрочной аренды — сейчас почти неосуществима. Так можно ли теперь заработать на инвестициях в сельхозземли? Для ответа на этот вопрос нужно понять, кто в среднесрочной и долгосрочной перспективе может стать потенциальным покупателем земель или агробизнеса.
Ждать массового прихода небольших непрофильных инвесторов, как это было в 2004—2008 годах, уже не приходится. Нужно ориентироваться на так называемых стратегических инвесторов: будут расти успешные агрохолдинги, причем в первую очередь за счет территорий, прилегающих к их землям или перерабатывающим мощностям. Примеры холдингов, которые так растут, — «Мираторг» и «Русагро».
Другой вариант — финансовые инвесторы. Многие из них считают землю альтернативой финансовым активам, в которых разочаровались с 2008 года. Но, к сожалению, ее часто просто невозможно купить из-за ограничений, существующих в правилах инвестирования. Не всякий бизнес способен сделать земельный актив интересным и доступным для финансовых инвесторов. Второй важный момент — юридический, в частности ограничения на приобретение земли сельхозназначения иностранцами, а также на покупку долей в праве собственности на сельхозземли. Отмена этих ограничений сделала бы Россию конкурентоспособнее в плане привлечения инвестиций в агросектор плюс выросла бы конкурентоспособность каждого игрока, работающего в АПК.
Хочется надеяться, что все эти препятствия будут преодолены. В любом случае ставку нужно делать не на землю саму по себе, а инвестировать в создание на ней ликвидного агробизнеса с четкой стратегией и эффективным управлением.
Глеб Тихомиров: «Землю приобретаем небольшими участками»
Под контролем нашей компании более 100 тыс. га сельхозугодий в Липецкой, Пензенской, Тамбовской областях и в Краснодарском крае. Обрабатывается примерно 90 тыс. га, на которых в первую очередь выращиваем сахарную свеклу для переработки на наших предприятиях, пшеницу и пивоваренный ячмень. Сейчас, для расширения имеющихся участков, придерживаемся стратегии покупки земли прежде всего в Липецкой и Тамбовской областях. Наращиваем сельхозугодья пропорционально увеличению перерабатывающих мощностей нашего Добринского сахарного завода под Липецком. Покупаем земли небольшими и средними участками (до 2 тыс. га). Большие массивы сельхозземель нам тоже предлагают, но стоят они очень дорого.
Автор комментария — финдиректор Sucden в России
Сергей Бут: «Выкупаем ранее арендованные участки»
Общая площадь земель под контролем группы «Разгуляй» — 495,7 тыс. га. В обработке находится пахота, часть земель представляет собой залежи, сенокосы и пастбища, которые пока невозможно использовать без коренного улучшения [состояния этих угодий]. Стратегия группы на рынке сельхозземель — максимальное обеспечение сырьем производственных предприятий в целевых регионах — сахарных заводов, элеваторов и свинокомплексов. Для этого мы приобретаем земли в разумной доступности от производственных предприятий группы в Орловской, Курской, Оренбургской, Белгородской областях и в Краснодарском крае. В остальных регионах, где присутствует группа, осуществляется продажа земель. В их числе — Алтайский и Ставропольский края, Ростовская и Волгоградская области.
Предложения о продаже больших объемов земель на рынке сейчас единичны. Для нашей компании наиболее эффективен выкуп мелких участков (или долей в праве), расположенных рядом с уже имеющимися землями. Тем более что цена выкупа земельной доли минимум в два раза ниже цены гектара сформированного земельного участка. Кроме того, мы выкупаем ранее арендованные земли, чем повышаем их капитализацию и устраняем риски утраты контроля над этими угодьями.
Автор комментария — начальник отдела правового сопровождения дирекции стратегических проектов группы «Разгуляй»
Сергей Ивлев: «Нас интересуют большие массивы»
Под контролем нашей компании больше 250 тыс. га в Пензенской, Саратовской, Волгоградской, Тамбовской, Нижегородской, Калужской, Смоленской, Брянской и Новосибирской областях. Сельхозземли рассматриваем и как финансовый инструмент, и как актив для развития собственного сельхозбизнеса. Обычно при работе с землей придерживаемся смешанной стратегии: продаем, покупаем и «придерживаем». Сейчас, например, собираемся уйти из Новосибирской области, так как имеющихся там участков недостаточно для развертывания полномасштабного агропроизводства. В некоторые другие регионы нам, наоборот, интересно прийти или расширить имеющиеся там угодья.
Нас интересуют большие массивы, от 10 тыс. га, на которых можно организовать сельхозбизнес. Начинали приобретать землю с покупки паев — большинство площадей компании было приобретено как раз таким образом. Сейчас, если будет возможность купить паи, воспользуемся ей: у нас большой опыт приобретения и оформления паевых угодий. Будет возможность присоединить обрабатываемые угодья рядом с нашими — тоже присоединим, если, конечно, будет вменяемой цена.
Кстати, цены по регионам сильно различаются. Например, в Пензенской области, где есть черноземы, обрабатываемая земля может стоить до 20-25 тыс. руб./га. А вот в Саратовской области участок с такими же характеристиками обойдется примерно в 6 тыс. руб./га.
Автор комментария — гендиректор компании «Агро-Финанс»
