Журнал «Агроинвестор»
Как изменился рынок сельхозземель за последние два года
Растущий интерес к землям перестает быть мировым трендом. В России сделок на сотни тысяч гектаров ждать тоже не приходится. Агрохолдинги продолжат приобретать небольшие наделы рядом с основными активами.
В последние два года российский рынок сельхозземель претерпел значительные изменения. Агрокомпании теперь более вдумчиво подходят к выбору регионов для вложений. Причины такой осторожности — сохраняющаяся в целом непростая ситуация в сельском хозяйстве, сложности с доступностью денег, а также то, что энтузиазм инвесторов, отмечавшийся в стране в 2007—2008 годах, совсем сошел на нет.
Забыть про рост цен?
Уверенный рублевый рост цен на землю на десятки процентов ежегодно, который можно было наблюдать до предыдущего финансового кризиса, в ближайшие годы вряд ли повторится. В то время в агробизнес приходили новые инвесторы и довольно активно скупали уже действующие сельхозкомпании с большими земельными наделами. После такого бодрого периода в 2008-м фиксировался сильный провал цен — в полтора раза к предыдущему году и более. Активность стала нулевой, что было связано как со сложной финансовой ситуацией, так и с быстрым удешевлением агротоваров и падением выручки с гектара.
В 2012—2013 годах стоимость земли несколько выровнялась: она опять стала дорожать. Тогда, например, в Краснодарском крае цены за год увеличились на 50% — с 53 тыс. руб./га до 79,5 тыс. руб./га (здесь и далее — средние цены), а на Ставрополье на 16%: с 36 тыс. руб./га до 42 тыс. руб./га. В регионах Центрального Черноземья земельные активы тоже росли в цене, хотя все еще оставались дешевле, чем на юге. Так, в Воронежской области стоимость одного гектара поднялась на 20% — с 17 тыс. руб. до 20,5 тыс. руб., в Липецкой на 23% — с 16,5 тыс. руб. до 20,3 тыс. руб.
Но в прошлом году на юге эта тенденция прекратилась. С 2013 по 2014 год рублевые цены по ЮФО упали почти на 20%. В центре земля, напротив, продолжила дорожать, за год прибавив примерно 22% в среднем по округу.
Такая ситуация складывается, во-первых, из-за общих экономических проблем в стране. Во-вторых, влияют мировые цены на зерно и масличные агрокультуры: в сезоне-2014/15 они находятся на исторически низких уровнях, и их повышения, увы, не приходится ждать и в следующем сельхозгоду. Поэтому показательно, что на юге земельные активы сейчас дешевеют.
Это основной экспортный регион, и формирование стоимости земли там во многом зависит от стоимости зерна и масличных на мировом рынке. В-третьих, стоит отметить, что, к сожалению землевладельцев, мода на инвестиции в земельные активы на глобальном уровне в последние годы проходит, что, конечно, сказалось и на России.
Спрос меняет географию
Стоит отметить, что раньше цены на юге были очень сильно завышены относительно показателей по центральному округу. Так, земля в областях ЦЧР в 2012—2013 годах была в 3-5,5 раза дешевле, чем в Краснодарском крае, и в два-три раза уступала в цене уровню Ставрополья и Ростовской области. Эту разницу мотивировал большой спрос именно на участки в южных регионах.
Несколько лет назад в девяти случаях из десяти инвесторы, которые хотели вкладывать деньги в сельское хозяйство, выбирали юг. Можно сказать, что сейчас наступило некоторое отрезвление. Учитывая непрогнозируемое госрегулирование экспорта, ставка на внутренний рынок теперь во многом выглядит более надежной. А внутренний рынок — это, во-первых, Черноземье, где стремительно развивается животноводство и локальный спрос на зерно.
При этом проводить сделки с землей на юге, и в первую очередь на Кубани, по-прежнему непросто. Предложение в целом невелико, но относительно высоки риски вмешательства местных властей.
Не добавляет оптимизма возможным инвесторам и потенциальная конкуренция за наделы с краснодарским «Агрокомплексом», который связывают с семьей губернатора края Александра Ткачева. По факту компания уже стала крупнейшим землевладельцем ЮФО. В 2014 году холдинг приобрел около 230 тыс. га: 170 тыс. га у «Валинора», 20 тыс. га у PepsiCo и 40 тыс. га у «Севера Кубани».
В ближайшие годы основная инвестиционная активность будет наблюдаться именно в Центральном Черноземье. Крупные холдинги продолжают консолидацию земель в регионе. Например, в прошлом году «Продимекс» приобрел «Агрокультуру» со 160 тыс. га, а «Авангард-Агро» купил 27 тыс. га у «Агро-Инвеста». Разница в ценах по ЦЧР и югу, вероятно, продолжит сокращаться. Когда без каких-либо предпосылок закрывают экспорт, тем самым изымая десятки процентов дохода сельхозпроизводителей на юге — это, конечно, воспринимается как негатив.
В центральных регионах в любом случае в краткосрочной перспективе продолжится инерционный рост животноводства, а значит, увеличится спрос на зерно. В этой связи, кстати, можно ожидать, что у крупных животноводческих холдингов сохранится интерес к расширению собственных земельных наделов.
Крупных сделок не будет
В ближайшие годы сельхозпроизводители продолжат постепенно укрупняться. Хотя много масштабных сделок на сотни тысяч гектаров мы, скорее всего, не увидим. По-прежнему будут приобретаться небольшие земельные наделы более слабых и менее эффективных соседей рядом с основным бизнесом покупателей.
Крупные инвестиции могли бы прийти в страну из-за рубежа. Но, поскольку отношение к России в целом изменилось с марта 2014 года, сложно ожидать, что иностранные и в первую очередь западные деньги сейчас могут появиться в серьезных объемах.
Правда, учитывая попытки российских политиков переориентироваться с запада на Китай, наладить отношения со странами персидского залива, не стоит исключать экстравагантный вариант вложений с этих сторон. Тем более что названные регионы традиционно достаточно активно инвестируют в сельхозземли. Хотя здесь есть и свои «но».
Например, у того же Китая не лучшая репутация: его часто критикуют за не очень прозрачное приобретение значительных земельных наделов за рубежом, преимущественно в небогатых африканских странах.
Трудно рассчитывать и на активизацию российских компаний. По большому счету единственной из крупных финансово-промышленных групп, заявлявших об интересе к сельхозземлям, была АФК «Система».
Но можно предположить, что пока у корпорации много других проблем. Поэтому каких-либо значительных отечественных инвестиций ждать не приходится, как и принципиального изменения ситуации на земельном рынке.
Цены продолжат оставаться довольно низкими, ведь для того, чтобы они выросли и хоть немного приблизились к уровню цен в других странах с сопоставимыми рисками (например, Аргентине) нужно, чтобы в отрасль пришли серьезные деньги, но их пока не видно.
Тем не менее для привлечения потенциальных инвесторов есть несколько факторов. Во-первых, в текущем сезоне черноморский экспорт из России и Украины идет на рекордных уровнях — каждая из стран вывезет около 30 млн т зерна. Более 60 млн т на двоих — это сложно не заметить. Второй позитивный момент — развитая инфраструктура: порты, элеваторы, железная дорога, для той же Бразилии это один из ключевых лимитирующих факторов.
В-третьих, в России и на Украине относительно легко вести масштабное сельское хозяйство. В Европе средняя ферма — это несколько десятков гектаров, в США — 100-300 га. Если вы крупный инвестор и хотите вложить $50-100 млн в сельхозземли, то собрать там большой земельный актив из маленьких кусочков — очень непростая задача.
А в России и на Украине в силу принудительной коллективизации сложилась достаточно крупная форма хозяйствования, костяк нашего растениеводства. При желании инвестор может довольно быстро и легко консолидировать большие наделы или купить их у действующих игроков. Но чтобы это произошло, необходимо совершенно другое отношение к России, иной инвестиционный климат. И совсем не нужно такое непредсказуемое госрегулирование, которое по факту страна имеет в этом сезоне.
Где потенциал
Российские чиновники любят вспоминать, что с 1980-х годов из оборота страны выбыло 30-40 млн га. Это спорный аргумент, который совсем не означает, что земли в мире не хватает. Значительные резервы земель есть в США (сейчас они находятся в программе консервации) и Европе. Возможности для увеличения посевов имеет Бразилия — страна номер один как объект для инвестиций в агропром в целом и сельхозземли в частности среди развивающихся государств.
Кроме того, есть другие страны Южной Америки и Африки. А если, несмотря на все сложности, в ближайшие несколько лет стабилизируется ситуация на Украине, и она либерализует земельный рынок (сейчас в стране нет права частной собственности на землю), в том числе и под влиянием международных организаций-кредиторов вроде МВФ, то вполне возможно, что в государстве сформируется рынок сельхозземель. Если это произойдет, и западные деньги поверят в Украину, то она станет очень сильным конкурентом России по этому вопросу.
В целом стоит отметить, что юг и ЦЧР — наиболее привлекательные для инвесторов зоны. В Поволжье крупных сделок не ожидается. Покупки больших земельных наделов в этом регионе за последние годы не показательны.
Например, в 2013-м «Букет» приобрел около 40 тыс. га у компании «Синергия» в Саратовской области. Но эту сделку следует рассматривать как желание покупателя развить собственную сырьевую базу. Это вертикальная интеграция «Солнечных продуктов» (входят в «Букет»), а не покупка земли, чтобы заняться растениеводческим бизнесом, выращивать зерно для повышения будущей капитализации.
Рынок земли в Поволжье в общем малоактивен, и значительных изменений пока не предвидится. Дальнейшие перспективы округа — приобретение более сильными хозяйствами слабых соседей с небольшими участками.
Про другие регионы говорить и вовсе достаточно сложно. После девальвации рубля земля в центре и на юге стоит дешево, поэтому нет смысла уходить вглубь России, когда есть более понятные объекты для возможных инвестиций в ее европейской части.
Автор — исполнительный директор аналитического центра «СовЭкон». Статья написана специально для «Агроинвестора».
«Агрокомплекс» Стал крупнейшим на юге
Акционеры компании «Агрокомплекс» в конце марта рассмотрели вопрос присоединения краснодарского хозяйства «Большевик», сообщали «Ведомости» со ссылкой на холдинг, а также «Югптицепрома», контрольный пакет акций которого «Агрокомплекс» купил еще в 2011 году.
По словам менеджера «Большевика», фактически компания уже полтора года работает под управлением «Агрокомплекса», это будет присоединение де-юре. В прошлом году холдинг скупал агропредприятия: приобрел пять хозяйств с 30 тыс. га у «Вимм-Билль-Данна» и группу «Север Кубани» с 40 тыс. га, а в конце года договорился о покупке российских сельхозактивов холдинга «Валинор» (14 хозяйств в Ростовской области и Ставропольском крае со 170 тыс. га).
До декабрьского скачка валютных курсов он был должен банкам около $500 млн, это превышает стоимость его активов, комментировал акционер Valars Management (головная компания «Валинор»).
Сделка по хозяйствам «Валинора» закрыта, рассказывал «Ведомостям» менеджер «Агрокомплекса».
Этот факт подтвердили пресс-службы банка «Возрождение» (ему компания была должна около 650 млн руб.) и Сбербанка. Российские активы были заложены Сбербанку по долгам примерно на $200-220 млн, «Агрокомплекс» выкупил эти обязательства, с остальными банками договаривается, отмечал акционер Valars Management.
На момент сдачи номера вопросы по присоединению «Большевика» и «Югптицепрома» еще не были решены. Но поглощение «Валинора» и «Большевика» доведет земли «Агрокомплекса» до 440-450 тыс. га, что сделает его крупнейшим землевладельцем на юге страны.
Kомментарий
Вадим Ерыженский, замгендиректора «Продимекса»
Для нашей компании увеличение земельного банка — это перманентный процесс. У нас каждый день происходят сделки с землей: что-то докупаем, от чего-то отказываемся, постоянно запущены процессы по выкупу долей, регистрации прав собственности. И постепенно мы, безусловно, расширяемся. Крупные земельные массивы сейчас не покупаем, в основном берем в долгосрочную аренду: это выгоднее, если смотреть на текущую ценовую конъюнктуру. Я считаю, что в нынешней экономической ситуации рыночная стоимость земли завышена, поэтому нам проще арендовать участки, чем выкупать их в собственность. Хотя мы делаем и то, и другое.
В ближайшей перспективе существенных земельных приобретений у компании не будет. У нас более-менее сбалансированная ситуация по регионам и экспансию в какой-то конкретной области пока не планируем. Общий земельный банк «Продимекса» сейчас составляет более 500 тыс. га в Краснодарском и Ставропольском краях, Белгородской, Воронежской, Пензенской, Курской областях и Башкортостане.
Kомментарий
Владислав Новоселов, управляющий директор консалтинговой компании BEFL
Соглашусь с автором статьи, что тенденция прошедших нескольких лет — рост цен на землю в Центральном Черноземье, который измеряется десятками процентов ежегодно. Последние полгода его мотивируют инфляционные процессы, происходящие в стране. Но все-таки главная причина — высокий спрос со стороны сельхозкомпаний. Региональные агрохолдинги оптимизируют земельные банки, и при наличии интереса к какому-то конкретному участку, например, к земле вокруг их активов — элеваторов, МЭЗов, сахарных заводов, свино-, птицекомплексов — готовы переплачивать, давая цену выше рыночной.
Сомневаюсь, что земля в ЮФО сейчас становится дешевле. Возможно, такие предпосылки есть в отдельных районах, к примеру, засушливых восточных частях Ростовской области — в отрасли стали понимать качество этой земли и не самые лучшие климатические условия для работы. Но я бы не стал говорить о негативной динамике в наиболее интересных районах Краснодарского края, Ставрополья, Ростовской области.
На мой взгляд, сейчас в стране сложилась позитивная ситуация для покупателей земельных активов. Поскольку банки заняли достаточно жесткую позицию по отношению к проблемным заемщикам, вынуждая владельцев агроактивов продавать земли для получения ресурсов на погашение кредитов. Поэтому количество предложений на рынке может расти. В первую очередь, речь идет о региональных игроках на уровне одного или нескольких районов с земельным банком в пределах 10 тыс. га. Но возможны и более крупные приобретения. Например, у нашей компании в процессе исполнения две сделки с покупкой 15 тыс. га и 35 тыс. га земли в центре России.
