В России сохраняются условия для концентрации земель сельхозназначения в одних руках и покупки участков лицами, не заинтересованными в развитии сельхозбизнеса, что приводит к хаотическому развитию территорий и искажению цен на рынке участков для сельского хозяйства, говорится в докладе «Земля для людей», подготовленном экспертами Центра стратегических разработок (ЦСР) Алексея Кудрина. «Не реализованы реальные механизмы, препятствующие концентрации земли в одних руках. В собственности или под контролем отдельных лиц сейчас находятся сотни тысяч гектаров», — отмечают они.
Эксперты ЦСР предлагают изменить эту ситуацию. В частности, в докладе говорится о необходимости ввести ограничение на формируемые сейчас крупные землевладения из земель сельхозназначения в собственности одного лица и аффилированных с ним лиц в размере не больше 10% от площади сельхозугодий муниципального района. «В настоящее время уже существует норма, по которой регион может ввести ограничение концентрации земли на праве собственности в одних руках, однако если такое ограничение и введено, то оно не может быть жестче, чем 10% от площади района. К тому же норма действует в отношении каждого отдельного лица. Таким образом, одна компания может иметь десять дочерних и контролировать весь район», — пояснила «Агроинвестору» один из авторов доклада, директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС Наталья Шагайда.
Для предотвращения такой ситуации ЦСР предлагает включить в действующее ограничение всех аффилированных с собственником юридических лиц, а для тех, кто уже сейчас имеет в собственности и долговременной аренде более 10% земель муниципального района, ввести дифференцированную ставку земельного налога. «Уже существующих монополистов нужно как-то стимулировать на уменьшение своего землепользования. Например, местные власти смогут устанавливать повышенную ставку земельного налога на площадь, превышающую обозначенный лимит, а на мелких — даже снизить в рамках общей суммы земельного налога. Нужно мотивировать разные формы деятельности на территории. Иначе все наши разговоры про поддержку малого и среднего бизнеса останутся на уровне разговоров», — отметила Шагайда.
Эксперты ЦСР предлагают предоставить местным властям право введения и более жестких ограничений в зависимости от землеобеспеченности территории. В частности, предотвращать ситуацию, когда в пределах одного сельского поселения общая площадь земли в собственности или долгосрочной аренде (на срок более 25 лет) одного лица превышает 50%. В этих случаях эксперты предлагают ограничить передачу участков в аренду или продажу, обеспечить преимущественное право других сельхозпроизводителей на приобретение земли, а также изменить ставку земельного налога. Примеров, когда большинство территории поселения находится в руках одного собственника, немало, говорит Шагайда. «У нас, к сожалению, отсутствует официальная статистика по концентрации собственности в рамках сельских поселений, реальной концентрации с учетом дочерних компаний. Государство не считает этот вопрос важным. Например, для Германии концентрация земли в одних руках представляла угрозу нормальной аграрной структуры, и сделка бы не была одобрена», — сказала Шагайда. Случаев, когда ФАС обращала бы внимание на концентрацию земли в руках одного собственника через систему аффилированных с ними, она не знает.
«Россия — большая страна и ситуация с сельхозземлями сильно отличается в разных регионах, — комментирует управляющий директор BEFL Владислав Новоселов. — В Южном округе, Центральном Черноземье достаточно желающих владеть землей и использовать ее. Земли Поволжья, Сибири менее востребованы и, как следствие, в этих зонах еще достаточно необрабатываемых участков». В такой ситуации, по его мнению, применять одинаковый подход к ограничениям для одного владельца неправильно. «Монополизация в целом не является позитивным фактором, но в сельском хозяйстве часто только крупный игрок способен благодаря своему капиталу поддерживать социальную инфраструктуру, выплачивать достойное вознаграждение работникам, не скрывая реальных доходов как бизнеса, так и персонала. Государству, регионам следует уделять больше внимания должному использованию земли вне зависимости от статуса владельца, а также контролю сбора и использования земельных доходов районами и поселениями», — отметил Новоселов в разговоре с корреспондентом «Агроинвестора».
Наступление городов
Еще одна проблема, поднятая в докладе, — сложившаяся практика вывода из оборота земель сельхозназначения. «В среднем каждый день только в Московской области и только для строительства в населенных пунктах выводится 30 га земель сельхозназначения», — говорится в тексте. Схемы территориального планирования в настоящее время сфокусированы на развитии городов и населенных пунктов, при этом территориальное развитие сельского хозяйства в российской земельной политике практически отсутствует. «Такой подход приводит к фактическому приоритету земли для застройки перед землей для сельского хозяйства», — констатируют авторы доклада.
Для решения конфликта между сельским хозяйством и строительством авторы предлагают несколько мер, в том числе выделение особо ценных и ценных земель. Первая группа не может быть использована в иных целях, кроме ведения сельского хозяйства. Вторая — может, но в исключительных случаях. «Особо ценными землями предлагается признать территории, где выращиваются культуры с ограниченным ареалом возделывания, ценными — те, которые имеют высокие показатели плодородия. Например, у нас очень мало мест, где растут цитрусовые деревья. Вот это особо ценные земли, на которые посягнуть можно лишь в самых исключительных случаях», — пояснила Шагайда, отметив, что такая практика есть в США. Там принципы выделения ценных земель по разным штатам различаются: где-то выделяют землю по почвенным характеристикам, где-то — традиционно используемые для производства на пашне. «Выделение особо ценных и ценных земель в США интересно для фермера, так как такие земли более широко включаются в программы государственной поддержки. В нашем законодательстве также прописано, что могут быть выделены особо ценные земли, однако в действительности в каждом регионе таких земель лишь несколько десятков гектаров. Как правило, это земли сельхозинститутов и опытные поля НИИ», — добавила эксперт.
Еще одним способом урегулирования конфликта между сельским хозяйством и строительством может быть введение ограничений на изменение собственником вида разрешенного использования земли. «В случае необходимости расширения населенного пункта только муниципалитет должен принимать решение о выкупе сопредельных с населенным пунктом участков и изменении его границы», — отмечается в докладе. В соответствии с Земельным кодексом в настоящее время любой собственник может осуществить вывод сельхозземель под застройку, причем практически во всех регионах, за исключением Москвы и Московской области, эта процедура бесплатна. «При этом участок дорожает до тысячи раз, а у его собственника, а также у лиц, помогающих получить нужные решения, остается маржа между стоимостью относительно дешевой сельскохозяйственной и дорогой земли под застройку», — говорится в докладе.
По данным Минсельхоза, к 1 января 2016 года общая площадь земель сельхозназначения в России составляла 383,7 млн га, в том числе сельхозугодий — 197,7 млн га. Площадь несельскохозяйственных угодий (заняты коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, водными объектами, строениями для производства сельхозпродукции
